ringier home icon

Các rủi ro cần tránh khi mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng?

Có nên mua nhà đất ngân hàng phát mãi?

Mua nhà đất phát mãi là một món hời vì bạn có thể tậu được một mảnh đất hay căn nhà với giá rẻ hơn nhiều so với giá thị trường đến 20 – 30%. Tuy nhiên, người mua có thể sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro tiềm ẩn liên quan đến thương vụ nhạy cảm này

Mua nhà đất phát mãi từ ngân hàng là gì? Bạn có thể hiểu rằng, ngân hàng không phải là tổ chức chuyên kinh doanh bất động sản. Họ bán đất chỉ vì muốn thu hồi vốn cho vay (thường là 70 – 80% so với giá thị trường) từ các con nợ tự bán tài sản nhằm tránh thủ tục và chi phí kiện tụng. Song không phải khách hàng nào cũng may mắn nếu không biết lường trước cái rủi ro sau đây: 

  1. Kiểm tra pháp lý nhà đất

Tuy bên mua làm việc trực tiếp với chủ nhà nhưng người này không hoàn toàn sở hữu tài sản vì nó đang được cầm cố tại ngân hàng, nên dễ vướng vào những rắc rối về pháp lý. Bên cạnh đó, tài sản phát mại có thể đang bị vướng tranh chấp do gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác hoặc nằm trong diện quy hoạch… khiến người mua tài sản phát mại không thể sử dụng được.

Chẳng hạn, người bán nhà chỉ là đồng sở hữu căn nhà với một người khác đang sống ở nước ngoài. Trước đây, người bán sử dụng tài sản để thế chấp ngân hàng vay tiền, nhưng đến hạn không chi trả được. Ngân hàng sử dụng tài sản này đem phát mãi. Tuy nhiên, ngân hàng không đưa vụ này ra tòa mà chỉ thỏa thuận với chủ cũ để tìm khách mua, nhằm thu hồi lại vốn. Khi người đồng sở hữu tại nước ngoài đòi lại nhà, đã có sự tranh chấp xảy ra với người mua.

  1. Phương thức mua bán phức tạp

Khác với các giao dịch bất động sản thông thường, mua bán nhà đất phát mãi là thương vụ có sự tham gia của 3 bên gồm chủ sở hữu tài sản (con nợ), ngân hàng và người mua. Do vậy, việc hoàn tất giao dịch một cách ổn thỏa đòi hỏi phải mất rất nhiều thời gian. Tuy nhiên, bên trong còn có các mối quan hệ phức tạp về tranh chấp tài sản có thể phát sinh vào bất kỳ lúc nào.

  1. Chủ sở hữu nhà đất không muốn bán

Sau khi hoàn tất các thủ tục mua bán đấu giá với bên ngân hàng, nhiều chủ sở hữu nhà đất lại không muốn bàn giao tài sản. Vì có thể người chủ tài sản không được quyền tham gia vào buổi tổ chức đấu giá, nên họ cho rằng giá tài sản bị bán ra thấp hơn giá thị trường… Lúc này, người mua phải nhờ đến cơ quan chức năng thi hành án tham gia cưỡng chế để lấy lại tài sản, rất phiền toái. Việc mở phiên toà xử lý trong trường hợp này cũng phải mất thêm một khoản chi phí khá lớn.

  1. Làm sao để mua nhà đất phát mãi an toàn?

Việc mua nhà đất phát mãi ẩn chứa nhiều rủi ro, người mua phải hết sức kỹ càng trước khi xuống tiền mua tài sản đất, bởi số tiền bỏ ra không hề nhỏ. Để đảm bảo an toàn, người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin như sau:

  • Vì sao nhà đất bị phát mãi? 
  • Pháp lý liên quan đến nhà, đất đó đã giải quyết xong chưa? 
  • Nhà có nằm trong diện quy hoạch không? 
  • Chủ tài sản có chấp nhận sự cưỡng chế của tòa và bàn giao lại tài sản không?

Bên cạnh đó, nếu người mua có nhu cầu mua tài sản phát mãi để ở với giá rẻ hơn 20% giá thị trường thì có thể mua. Tuy nhiên nếu vay vốn đầu tư bất động sản thì nên cân nhắc bởi lãi suất vay ngân hàng hiện nay khá cao, việc trả lãi hàng tháng có thể gặp nhiều khó khăn. 

Khi thanh toán nhà đất phát mãi, người mua nên sử dụng dịch vụ thanh toán ba bên tại các ngân hàng, không nên thanh toán trực tiếp cho người bán, tứt chủ sở hữu tài sản thế chấp.

Ngoài ra, người mua nên tìm đến trung tâm dịch vụ bán đấu giá hoặc các công ty bán đấu giá có uy tín để tìm hiểu, mua hồ sơ đấu giá vì những căn nhà này đã được “bảo trợ pháp lý” nên sẽ giảm thiểu rủi ro phát sinh sau này. 

Theo
Lan Chi Nguyễn Ngọc
Notification Bell