ringier home icon

4 trường hợp rủi ro cao khi đầu tư nhà đất

4 SAI LẦM NÊN TRÁNH KHI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

Trong buổi chia sẻ pháp lý gần đây, Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group, đã cảnh báo 4 trường hợp giao dịch bất động sản (BĐS) tiềm ẩn nhiều rủi ro đang phổ biến trên thị trường.

4 sai lầm đầu tư bất động sản dễ khiến bạn “trắng tay”

Huy động vốn đa cấp

Đây là cách huy động vốn theo phương pháp Ponzi, tức lấy tiền người này để trả cho người khác – một hình thức đa cấp. Chiêu này có 5 biểu hiện phổ biến. Đầu tiên là bằng mọi giá mời gọi người mua đặt cọc tiền, được gọi là tiến hành huy động vốn trái phép.

Đặc điểm 2 là chào bán dự án nhà đất chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật, và thu tiền theo tiến độ tự đặt ra. Đặc điểm 3 là nghĩa vụ chủ đất rất mập mờ, thường không ra mặt mà ủy quyền cho đơn vị khác thực hiện thủ tục. Theo quy định pháp luật, khi chưa đủ điều kiện kinh doanh BĐS (chủ đất chưa được cấp quyền, chủ đầu tư chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư…) thì không được phép ủy quyền bên thứ hai bán ra thị trường.

Đặc điểm 4 là xuất hiện đội ngũ nhân viên hùng hậu bán đất khi chưa được phân quyền (ủy quyền sai luật). Đặc điểm cuối cùng là người mua lần đầu (F1) đã mua sản phẩm BĐS có rủi ro về pháp lý và vẫn bán đi cho người khác (F2), tạo vòng tròn giao dịch đa cấp không có pháp lý vững chắc.

Thị trường hiện có một số ít công ty vận hành theo cơ chế này để bán BĐS và khiến nhiều nhà đầu tư mất sạch vốn. Do đó, trước khi ký mua BĐS, nhà đầu tư phải yêu cầu bên bán trình bày rõ quy trình giao dịch, hoặc quan sát quy trình giao dịch mẫu, đồng thời kiểm tra pháp lý từng bước để hạn chế rủi ro.

4 sai lam dau tu bat dong san de khien ban trang tay

Đầu tư “lúa non”

Là tên gọi của cách thức bán BĐS khi pháp lý, quy hoạch chưa hoàn chỉnh. Với lời mời chào nền đất sẽ đem lại giá trị bền vững, “lướt sóng” dễ dàng…, bên bán không gặp khó khăn khi tiếp cận khách mua. Và dù nắm rõ tình trạng pháp lý sản phẩm, nhiều người vẫn chấp nhận vì tin vào kịch bản màu hồng trên.

Tuy nhiên, “đầu tư lúa non” đem lại nhiều rủi ro lớn. Bên bán sẽ dùng các thủ thuật, câu từ đánh vào tâm lý muốn sinh lời nhiều và nhanh của nhà đầu tư, như “bánh vẽ” dự án, “bánh vẽ” quy hoạch, hạ tầng hoàn thiện và dự án “tựa bóng ông lớn”. Thực tế có rất nhiều hồ sơ bán đất làm giả con dấu, dễ dàng qua mặt người không hiểu biết pháp luật…

Lời khuyên ở đây là khi đầu tư vào đất nền để tạo giá trị, nhà đầu tư nên chú ý đến việc tạo giá trị tài sản hợp pháp, không nên kỳ vọng tạo giá trị trên tài sản chưa đầy đủ điều kiện kinh doanh. Việc mua một mảnh đất sai hoặc sót pháp lý đồng nghĩa với việc đang mua rủi ro vào người.

Mua bán cọc

“Cọc” là khái niệm giao dịch mua bán diễn ra ngay thời điểm trước công chứng (trước chuyển nhượng dự án, sản phẩm). Hình thức này thường diễn ra lúc thị trường nóng sốt. Nhiều trường hợp một BĐS phát sinh nhiều hợp đồng cọc sang tay từ người này sang người khác. Đặc tính của hình thức giao dịch này là rất dễ dàng tạo lập, nên tạo kẽ hở để người bán lừa người mua tiếp theo.

Thực tế, chỉ có hợp đồng mua bán ký chính thức là có giá trị pháp lý và đảm bảo tính an toàn cho các nhà đầu tư. Mặt khác, hợp đồng cọc là một thỏa thuận dân sự chưa tiệm cận trong Luật Kinh doanh BĐS. Hợp đồng hay biên bản cọc chủ yếu là thương lượng giữa người bán và người mua. Trong trường hợp đó, người mua phải chấp nhận “luật chơi” bên bán đặt ra. Vì vậy, các cam kết của loại hợp đồng này rất yếu, mang tính ngắn hạn nên tiềm tàng rủi ro lớn khi người mua không biết thẩm định, thiếu kiến thức pháp lý…

4 sai lam dau tu bat dong san de khien ban trang tay

Mua BĐS không hình thành đơn vị ở

Các dự án được quảng bá đạt chuẩn cao cấp, có sổ đỏ lâu dài và cam kết lợi nhuận cao, như villas biển, resort, condotel… được gọi là BĐS không hình thành đơn vị ở. Hiện nay, loại hình này vẫn chưa có quy định cụ thể trong luật, gây ra 3 rủi ro lớn khi đầu tư:

  1. Cam kết lợi nhuận quá cao, quá “khủng” (có khi được thể hiện trên văn bản);
  2. Thực hiện cam kết nửa vời, không giải thích rõ ràng, cụ thể;
  3. Giải quyết vướng mắc lúng túng. Cơ quan chức năng chưa có hành lang pháp lý cụ để giải quyết mâu thuẫn.

Vừa qua, thông tin thu hồi sổ đỏ một dự án condotel ở Đà Nẵng đã cho thấy, nếu đầu tư loại hình condotel thì thỏa thuận hai bên sẽ là cơ sở pháp lý để giải quyết khi phát sinh tranh chấp. Tuy nhiên, các cam kết thường không nhắc đến pháp lý sản phẩm, mà căn cứ chủ yếu vào hợp đồng khai thác/ mua bán căn hộ nghỉ dưỡng giữa các bên.

Hiện nay, pháp luật vẫn có tiêu chí cụ thể để khẳng định BĐS không hình thành đơn vị ở là loại hình đầu tư có giá trị bền vững nên rủi ro về mặt pháp lý đối với bên mua đầu tư loại bất động sản này rất khó lường.

MuaBanNhaDat theo TBKD

Theo
Lan Chi Nguyễn Ngọc
Notification Bell