Tính giá trị của bất động sản

(Thứ Sáu, 14/03/2008 | 09:14)
Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.
Tính giá trị của bất động sản
Tính giá trị của bất động sản

Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịch mua bán.

Các nước Bắc Mỹ như Hoa Kỳ và Canada đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá.

Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn ngữ thường ngày của dân Việt Nam ta là thuận mua vừa bán.

Một khái niệm về giá trị khác trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư. Để minh họa về giá trị đầu tư, có thể nêu trường hợp một công ty phát triển nhà ở tại Mỹ tham gia nâng cấp một khu biệt thự và căn hộ cũ kỹ nhưng nằm trong khu quy hoạch bảo tồn di tích lịch sử. Lợi ích kinh doanh có được từ dự án này có thể không nhiều vì tiền thuê không là phần thưởng xứng đáng cho chi phí xây dựng mà công ty này đã bỏ ra.

Tuy nhiên, tại một số tiểu bang của Mỹ, các công ty này sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế để bù đắp những thiệt thòi khi tiến hành những dự án được nhà nước hay cộng đồng khuyến khích. Không tính đến ưu đãi về thuế, giá trị thị trường của bất động sản này tương đối thấp nhưng cộng vào hệ số thuế ưu đãi thì giá trị của dự án sẽ được đánh giá tích cực hơn trong con mắt của các nhà đầu tư.

Nhưng thiết thân nhất với phần lớn con người vẫn là giá trị sử dụng của bất động sản. Đây là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả.

Ví dụ như chủ một ngôi nhà là một người khuyết tật làm có thể bỏ ra 200 triệu đồng để xây một hồ bơi nước nóng trong nhà vì lý do vật lý trị liệu. Và như vậy giá trị sử dụng của hồ bơi này tương xứng với số tiền 200 triệu đã bỏ ra. Ngôi nhà này có thể nằm trong khu vực có mức giá từ 1 đến 1,5 tỉ đồng, tuy nhiên người mua trên thị trường chỉ muốn trả thêm chừng 80 triệu cho một ngôi nhà có hồ bơi. Như vậy, giá trị thị trường của ngôi nhà này không cao hơn các ngôi nhà khác, chỉ hơn khoảng 80 triệu nhưng tính về giá trị sử dụng thì nó hấp dẫn hơn.

Trong bất động sản người ta còn quan tâm đến giá trị có thể bảo hiểm tức là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào đó. Ví dụ như số tiền bảo hiểm cho việc xây dựng lại một tòa nhà bị hư hại do hỏa hoạn, lụt lội... đều dựa trên chi phí xây dựng lại cấu trúc tòa nhà.

Khi đánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên gia định giá thường quan tâm đến chi phí ước tính để xây lại tòa nhà. giá trị có thể bảo hiểm thường không liên quan đến phần đất nền vì nói chung đất không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy phát sinh. Ngoài ra, còn phải kể đến giá trị thẩm định gán cho tài sản để đóng thuế. Giá trị thẩm định thường được tính trên cơ sở giá trị thị trường .

Ví dụ như ở Mỹ giá trị thẩm định có thể được nhà thẩm định của cơ quan thuế ước tính vào khoảng 40% của giá trị thị trường. Tuy nhiên, không thể loại trừ những mâu thuẫn hay lỗi lầm trong báo cáo định giá của cơ quan thẩm định, và do vậy việc định giá thuế có thể không tương xứng với giá trị thực tế trên thị trường. Một thuật ngữ thường dùng trong trường hợp này được gọi là ad valorem tax, tức là thuế đánh trên giá trị thị trường của bất động sản .

Hai khái niệm giá trị khác mà có thể còn nhiều người chưa quan tâm là giá trị hoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp trên một bất động sản nào đó và giá trị thanh lý của bất động sản.

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam