Tìm lời giải về giá trị thực nhà đất

(Thứ Hai, 30/06/2008 | 10:15)
Hiện tại, giá nhà đất đang có khuynh hướng giảm mạnh, có nơi đến 40-50%. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định, giá vẫn còn xa tầm với của người dân có thu nhập trung bình.
Tìm lời giải về giá trị thực nhà đất
Tìm lời giải về giá trị thực nhà đất

Ngay cả khi thị trường trong thời điểm hoàng kim cuối năm 2007 và sụt giảm hiện nay, giá nhà đất đều chưa phản ánh đúng giá trị thực chất của nó.

Nghịch lý giá

Hiện nay, một suất đầu tư xây dựng nhà ở thông thường sau khi tính chi phí sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, hệ số sử dụng đất, hệ số xây dựng thì vào mức từ 10-12 triệu đồng/m2. Việc xác lập giá bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố định giá tài sản về đất và tài sản tạo dựng trên đất.

Theo một chuyên gia của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, giá trị của một bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Bên cạnh việc giá của bất động sản khi đưa ra thị trường không thể dưới chi phí xây dựng thì yếu tố cung - cầu ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản.
Một nền kinh tế phát triển ổn định, nhu cầu của thị trường bất động sản biểu hiện qua nhu cầu cần văn phòng, nhà ở của nhà đầu tư hoặc của người dân. Từ đó, giá bất động sản sẽ ở mức cao nếu nhu cầu cao.
Một chuyên gia của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) cho biết, thị trường nhà đất gồm nhiều loại, giá cả cũng vì thế mà có sự chênh lệch nhau.
Cụ thể, giá đất chưa có hạ tầng chắc chắn phải khác so với giá đất đã được đầu tư đầy đủ về mặt hạ tầng. Tương tự, giá đất đô thị cũng không thể thấp hơn giá đất nông nghiệp.
Ngoài ra, vị trí của BĐS rất quan trọng trong việc định giá trị của bất động sản đó. Vì thế không có gì khó hiểu khi những khu vực xa ngoại thành, giá nhà đất thấp nhưng cũng không mấy người hỏi mua, trong khi những khu vực đắc địa thì giá rất cao nhưng rất khó mua được.
"Ví dụ những khu vực như Hàng Ngang, Hàng Đào (Hà Nội) hoặc quận 1 (TPHCM) không bao giờ có chuyện ế hàng",chuyên gia này khẳng định.
Hiện nay, theo nhiều chuyên gia bất động sản, nghịch lý của thị trường bất động sản là giá quá cao so với thu nhập trung bình của người dân.
Chuyên gia Vũ Thành Tự Anh, Phó tổng giám đốc chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright cho rằng, giá nhà đất tại Việt Nam đã vượt xa giá trị thực rất nhiều.
Theo ông Anh, khi đề cập đến giá đất bình quân thấp hay cao tại một thị trường phải xét đến yếu tốthu nhập bình quân của người dân, và giá đất hiện thời vẫn còn cao so với thu nhập người dân tại Việt Nam (thu nhập bình quân đầu người khoảng 800 đô la Mỹ)
Ông Anh dẫn chứng Nhật Bản có thu nhập bình quân đầu người cao gấp 50 lần so với Việt Nam, dân số gấp1,5 lầndân số Việt Nam, đất đai không nhiều hơn Việt Nam, thậm chí nhiều khu vực không thể xây dựng vì thường xuyên bị ảnh hưởng bởi động đất, nhưng giá bất động sản tại khu vực đô thị trung tâm của Nhật Bản không cao hơn mấy so với giá nhà đất cao nhất tại trung tâm các đô thị ớn củaViệt Nam, ở mức 10.000 - 20.000 đô la Mỹ/m2.
Tại Bắc Kinh (Trung Quốc), vào thời điểm sắp diễn ra thế vận hội, giá đất tại một số khu vực tuy không phải trungtâm nhưng có hạ tầng giao thông đi lại thuận tiện cũng chỉ khoảng 1.000 đô la Mỹ/m2. Còn nếu so sánh với Thái Lan thì giá nhà đất của Việt Nam cao gấp hai lần.

"Giá nhà đất đã rơi vào tình trạng giá cả bong bóng và không được kiểm soát trong một thời gian rất dài so với giá thành", ông Anh nói. Giá đất ảo, dẫn đến giá thành sản phẩm trên đất cũng ảo theo và điều này làm cho nhà đầu tư dè dặt hơn khi quyết định bỏ đồng vốn vào thị trường này, hoặc đầu tư theo kiểu lướt sóng.

Cung không gặp cầu

Nhìn lại những trái ngược của thị trường bất động sản trong nửa năm qua, nhiều chuyên gia đánh giá có sự ảnh hưởng lớn của yếu tố tâm lý.

Thị trường nhà đất mới ở giai đoạn khởi đầu, khả năng chuẩn hoá và định dạng của thị trường chưa rõ nét. Nắm bắt được tâm lý đầu tư đám đông, giới đầu cơ đã găm hàng chờ thời đẩy giá lên cao, hoặc khi thị trường có dấu hiệu sụt giảm liền bán hàng ồ ạt để thu hồi vốn. Tất cả những yếu tố này đã tạo ra một áp lực ảo cho thị trường.

Một đại diện của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Bộ Xây dựng) cho biết, giá thành một mét vuông đất xây dựng năm 2007 vào khoảng 8-10 triệu đồng. Nhưng lúc cao điểm khách hàng phải mua với giá dao động từ 15-35 triệu đồng/m2. Con số dao động này do giới đầu cơ gom hàng đẩy giá lên cao, hoặc bán quyền mua hưởng chênh lệch.

Các chuyên gia của Jones Lang LaSalle -một tập đoàn dịch vụ địa ốc và quản lý tài chính lớn trên thế giới, chỉ số minh bạch của thị trường nhà đất Việt Nam hiện còn rất kém. Trong bảng xếp hạng chỉ số minh bạch toàn cầu sắp được tập đoàn này công bố vào cuối tháng 6này thì mặc dù chỉ số này có được cải thiện hơn nhưng vẫn phản ánh một thị trường chưa hoàn toàn tốt.

Cũng liên quan đến yếu tố minh bạch của thị trường nhà đất Việt Nam, chuyên gia Vũ Thành Tự Anh cho rằng, giá trị thực sự của bất động sản chỉ có được từ một sự cạnh tranh sòng phẳng.
Nếu chính sách nhà đất tác động vào nhiều đối tượng nhưng mỗi đối tượng lại bị đối xử khác nhau (qua hình thức giao đất, thuê đất - PV) thì vẫn chưa có sự cạnh tranh bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Chắc chắn giá cả sẽ bị đội lên cao từ sự thiếu tính cạnh tranh đó.
Một quan chức của Bộ Xây dựng cho biết, giá đất cao đã đẩy thị trường vào một vòng luẩn quẩn. Có thể thấy thời gian vừa qua, do thị trường địa ốc phát triển nóng, rất nhiều doanh nghiệp đã dồn năng lực và tiềm lực của mình đầu tư tay ngang sang lĩnh vực nhà đất.
Trong khi đó, lẽ ra đồng vốn của doanh nghiệp phải được tập trung để tạo ra giá trị sản xuất mới trong lĩnh vực mà doanh nghiệp đảm nhận. Giá đất cao đội chi phí sản xuất lên cao khiến năng lực cạnh tranh của thị trường giảm sút. Và chính doanh nghiệp lại là đối tượng gánh hậu quả.

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam