Tháo gỡ nút thắt cổ chai

(Thứ Sáu, 23/05/2008 | 15:23)
Đền bù giải tỏa mặt bằng luôn là vấn đề khó khăn đối với doanh nghiệp đầu tư bất động sản.
Tháo gỡ nút thắt cổ chai
Tháo gỡ nút thắt cổ chai

Tại hầu hết những cuộc họp hoặc hội thảo tìm giải pháp bình ổn và phát triển bền vững thị trường bất động sản, những vướng mắc kéo dài trong công tác đền bù giải tỏa luôn là đề tài nổi cộm...

Nút thắt cổ chai

Đầu năm 2006, dự án căn hộ cao cấp Estella ở quận 2, TPHCM, của Công ty Tiến Phước từng bị ách lại, đơn giản chỉ vì chủ đầu tư bị vướng khâu đền bù giải tỏa đối với 5% diện tích đất trong tổng số hơn 22.000 mét vuông của dự án. Lúc đó, lãnh đạo công ty cho biết chủ đất cương quyết không chịu thương lượng, dù với giá nào!

Trước tình hình đó, Tiến Phước thật sự bó tay vì hễ còn vướng đền bù giải tỏa thì chưa được giao đất, mặc dù thiết kế dự án đã được duyệt. Trong suốt hai năm trời, Tiến Phước phải ngậm ngùi nhìn cơ hội thị trường trôi qua. Có lẽ vì chịu hết nổi nên hồi cuối năm ngoái, công ty này buộc phải hợp tác với Keppel Land để tiếp tục triển khai dự án nhưng cho đến nay, 5% diện tích đất bị “vướng” vẫn chưa được giải quyết.

Trên thực tế, có không ít những dự án gặp phải khó khăn như Estella, thậm chí còn bi đát hơn vì bị treo đến cả chục năm. Càng kéo dài chủ đầu tư càng thiệt hại lớn do chi phí đầu tư tăng cao ngoài kế hoạch. Nhiều chủ đầu tư vì thế mất luôn năng lực tài chính để tiếp tục theo đuổi dự án. Tình trạng này còn góp phần khiến cán cân cung - cầu bất cân đối, đẩy giá bất động sản lên cao.

Thực tế cho thấy trong nhiều trường hợp, việc để doanh nghiệp tự thương lượng đền bù giải tỏa đến cùng, không có sự can thiệp, hỗ trợ của Nhà nước là bất khả thi. Nhiều doanh nghiệp nhận xét vướng mắc này giống như “nút thắt cổ chai” đã từ lâu chưa được tháo gỡ.

Ai đền bù?

Tại hội nghị lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai diễn ra vào tuần trước, nhiều quan điểm về đền bù giải tỏa đã được đưa ra. Một trong số đó mong muốn trách nhiệm này phải thuộc về Nhà nước, doanh nghiệp sẵn sàng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án khi có “đất sạch”.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng chủ trương tiến tới xóa bỏ cơ chế doanh nghiệp tự thỏa thuận đền bù và giao việc này cho các trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc chính quyền địa phương.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến e ngại nếu xóa bỏ cơ chế doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân thì bộ máy nhà nước không đủ năng lực để đáp ứng kịp thời nhu cầu đầu tư của hàng ngàn doanh nghiệp.
Mặt khác, dù mạng lưới trung tâm khai thác, phát triển quỹ đất (hoạt động theo mô hình cơ quan sự nghiệp có thu) đã và đang được hình thành xuống tới cấp quận, huyện, nhưng trong thực tế, hoạt động vẫn gặp rất nhiều khó khăn.
Chính Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Thế Ngọc cũng thừa nhận, hiện còn thiếu cơ chế tài chính để tạo nguồn vốn hoạt động cho các trung tâm này.
Ngoài ra, khung giá đất đền bù theo quy định luôn bất cập, chỉ bằng 30-60% so với giá thị trường cộng với việc chưa có cơ chế kiểm soát chặt chẽ những hành vi tiêu cực của cán bộ, nhân viên nhà nước làm công tác đền bù giải tỏa vẫn là những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng khiếu kiện triền miên.

Nếu nhìn vào thực tế con số chưa đến 3.000 héc đất mà Trung tâm Phát triển quỹ đất TPHCM phải thực hiện đền bù giải tỏa trong hơn năm năm ròng hoặc công tác đền bù giải tỏa ở đô thị mới Thủ Thiêm, khu công nghệ cao TPHCM thời gian qua, sẽ thấy mối e ngại của các doanh nghiệp là hoàn toàn có cơ sở.

Vì vậy, một quan điểm được phần lớn doanh nghiệp đồng tình là giữ nguyên cơ chế doanh nghiệp tự thương lượng giá đền bù với dân nhưng được phép triển khai dự án khi đã bồi thường được 80% diện tích. Đối với 20% còn lại, nếu doanh nghiệp không thương lượng được thì chính quyền địa phương phải có trách nhiệm can thiệp.

Trong một kiến nghị gần đây của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đưa ra giải pháp: “Tòa án sẽ là nơi giải quyết những tranh chấp đối với 20% diện tích cuối cùng và các bên liên quan có trách nhiệm thi hành quyết định của tòa án”.

Tuy nhiên, cho dù là doanh nghiệp hay cơ quan nhà nước đứng ra đảm nhiệm công việc này thì cũng cần xác định rõ bản chất của vấn đề là mức bồi thường phải thỏa đáng, không chỉ xét ở góc độ những mất mát vật chất mà còn cả những thiệt hại về tinh thần cho người dân.

Ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng TPHCM, nói: “Trước nay, giá đền bù chỉ được xác định dựa trên giá trị hữu hình của đất đai mà bỏ quên những giá trị vô hình như người dân bị buộc phải chấp nhận thay đổi chỗ ở, công việc, nơi làm ăn và cả tình nghĩa hàng xóm láng giềng... Đó là điều không công bằng”.

Đền bù giá nào?

Như vậy, giá đền bù như thế nào thì được xem là thỏa đáng? Ông Lê Hoàng Châu, đại diện cho đa số hội viên của HoREA, đề nghị: “Mức giá thương lượng tối thiểu đối với chủ đất (của 20% diện tích cuối cùng, trước khi phải đưa tranh chấp ra tòa án) phải bằng với giá bồi thường cao nhất cho cùng loại đất mà chủ đầu tư đã thực hiện tại dự án”. Đề nghị này được khá nhiều ý kiến cho là “hợp tình hợp lý”.

Bên cạnh đó, vẫn có luồng ý kiến muốn Nhà nước quy định giá trần đền bù. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Phạm Khôi Nguyên cũng cho biết, bộ đang chủ trương một khung giá bồi thường trên nguyên tắc đền bù theo giá thị trường và có tính đến những vấn đề “hậu đền bù” như xây nhà tái định cư, tạo công ăn việc làm cho những người bị thu hồi đất... Tuy nhiên, cách xác định giá đất lâu nay của Nhà nước vẫn luôn có sự chênh lệch lớn so với giá thị trường.

Mặt khác, nhiều chính sách giá đất bất cập, tồn tại từ lâu vẫn chưa được điều chỉnh khiến nhiều người chưa thực sự tin tưởng sẽ sớm có khung giá đền bù mới sát với thực tế.
Ví dụ trên cùng một khu đất bị thu hồi, nhưng phần diện tích được sử dụng để xây công viên, bệnh viện, trường học sẽ có giá đền bù thấp hơn phần diện tích để làm cao ốc căn hộ, trung tâm mua sắm; dự án do doanh nghiệp đầu tư sẽ có giá đền bù theo thỏa thuận còn phần đất do các trung tâm phát triển quỹ đất thuộc nhà nước thì đền bù theo giá nhà nước...

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng quản trị Thuduc House, cho rằng cần sớm đạt được chính sách một giá - giá thị trường (theo từng khu vực) để làm cơ sở cho mọi giao dịch và cách tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Nhiều ý kiến đồng tình với việc sử dụng mức giá bồi thường của tổ chức tư vấn, thẩm định giá độc lập đưa ra trên cơ sở những nguyên tắc định giá chuyên nghiệp.

Với kinh nghiệm làm công tác đền bù giải tỏa nhiều năm, ông Võ Công Lực, Phó giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất TPHCM, cho biết giá của tổ chức thẩm định độc lập đưa ra luôn có sức thuyết phục người dân hơn bảng giá bồi thường do Nhà nước quy định.

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam