REIT – Kênh huy động vốn mới cho BĐS

(Thứ Hai, 19/09/2011 | 09:35)
REIT (Real Estate Investment Trust) là Quỹ tín thác đầu tư bất động sản(BĐS), một loại hình công ty đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý và bán BĐS dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư BĐS. Đây là một hình thức đầu tư kinh doanh trên thị trường (TT) BĐS thông qua các loại tài sản sở hữu hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tổ chức và cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần.
REIT – Kênh huy động vốn mới cho BĐS
REIT – Kênh huy động vốn mới cho BĐS

Các hoạt động kinh doanh của REIT thường tạo ra thu nhập từ việc cho thuê BĐS và lãi thu được khi bán BĐS. Thế mạnh chính của REIT là khả năng thanh khoản dễ dàng so với chủ sở hữu BĐS là cá nhân, vì cổ phiếu của REIT chủ yếu được mua bán khá dễ dàng hơn các tài sản khác trên TT BĐS trên các sàn giao dịch (SGD) tập trung. REIT hoạt động như một tổ chức trung gian có thể phân phối phần lớn lợi tức cho nhà đầu tư mà không phải chịu thêm thuế doanh nghiệp (DN). Để hưởng được chế độ thuế đặc biệt này, REIT phải tuân thủ nhiều tiêu chuẩn, hạn chế và các điều kiện gồm cổ đông, tài sản và lợi tức…

Các DN kinh doanh trong lãnh vực này thường cần lượng vốn lớn và dài hạn. Tuy nhiên, thực lực các nhà đầu tư vào TT BĐS hiện nay đa số không đủ năng lực tài chính để tự thực hiện những dự án (DA) nhằm tạo ra những sản phẩm hoàn chỉnh cho TT sơ cấp. Phần lớn các chủ đầu tư chỉ thực hiện những DA có quy mô nhỏ, nhưng cũng chỉ có khả năng thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, hoặc đền bù đất nông nghiệp. Còn nguồn vốn để xây dựng (XD) hạ tầng kỹ thuật xã hội (XH), XD nhà để bán phải dựa vào nguồn vốn ứng trước của người mua và nguồn tín dụng của NHTM. Tuy nhiên, các nguồn tài chính này luôn có giới hạn trong khi nhu cầu về vốn thì không ngừng tăng.

Nhà đầu tư thường quyết định đầu tư BĐS thông qua REIT bởi các yếu tố cơ bản: Giảm thiểu rủi ro nhờ đa dạng hóa danh mục đầu tư; Tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đạt các yêu cầu về lợi nhuận; Được quản lý chuyên nghiệp; Giám sát chặt chẽ bởi các cơ quan thẩm quyền hoặc các đơn vị chuyên nghiệp; Tính năng động, đa dạng của quỹ đầu tư.

reit kenh huy dong von moi cho bds
Quy trình hoạt động của quỹ REIT


Lợi ích đối với nhà đầu tư

Mặc dù có một số điểm chung với TT cổ phiếu quy mô nhỏ và trái phiếu đầu tư, nhưng REIT có nhiều lợi thế hơn về cổ tức so với cổ phiếu và lãi trái phiếu.

REIT ít có sự tương quan giữa giá trị của quỹ với các tài sản tài chính khác. Do vậy, REIT ít có mối liên hệ với những biến động đột ngột và đưa ra mức bảo vệ nhất định đối với lạm phát.
Lợi thế tránh bị đánh thuế chồng trong đầu tư và không giới hạn mức đầu tư tối thiểu, REIT mang lại cho nhà đầu tư thu nhập ổn định và hấp dẫn.

REIT được giám sát dựa trên khuôn khổ pháp lý, bởi BGĐ độc lập, chuyên gia phân tích, phương tiện truyền thông chuyên về kinh doanh và tài chính, do đó cổ tức định kỳ, khoản thu từ cổ phiếu của REIT sẽ tăng trên TTCK.

Lợi ích đối với nền kinh tế


1. Mở ra nhiều cơ hội đầu tư mới

REIT mang lại nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức có thể tham gia vào TT BĐS, cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy động vốn rộng rãi để hình thành một loại hình đầu tư có khả năng đáp ứng nhu cầu vốn rất lớn cho các DA, đồng thời hỗ trợ các NH và những công ty phát triển BĐS trong việc thu hồi vốn đã bỏ ra để chuyển sang đầu tư cho DA khác hoặc mô hình hoạt động đầu tư khác.

Chứng chỉ đầu tư của REIT với mệnh giá nhỏ mang lại nhiều cơ hội đầu tư BĐS. Do đó, mô hình này có thể xem như một công cụ XH hóa trong đầu tư BĐS. Hoạt động chính của REIT là mua các tài sản đã hình thành để cho thuê, hoặc đầu tư vào các DA từ thời gian đầu. Vì vậy, REIT giúp các công ty BĐS cũng như NH đã cung cấp khoản vay cho các công ty BĐS có thể thu hồi vốn. Hoạt động đầu tư của REIT vẫn còn duy trì ở các tài sản này đến hàng chục năm. Tuy nhiên, nhà đầu tư có thể rút khỏi hoạt động đầu tư này thông qua các SGD CK, hoặc các kênh huy động vốn từ các SGD BĐS.

Với một lượng vốn và khoảng thời gian xác định, REIT có thể tham gia kinh doanh các tài sản mà REIT muốn sau khi các tài sản này được XD hoàn thiện. Điều đó giúp các công ty phát triển BĐS giảm bớt gánh nặng từ các khoản vay NH và an tâm hơn trong việc phân phối sản phẩm.

Quỹ REIT là quỹ đầu tư CK được đầu tư chủ yếu vào BĐS. Quỹ được thực hiện chào bán CK ra công chúng để huy động vốn. Hoạt động quản lý vốn và tài sản của quỹ đầu tư BĐS do công ty quản lý quỹ thực hiện dưới sự giám sát của NH. Chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu phải niêm yết tại Sở Giao dịch CK. Tối thiểu một năm một lần, công ty quản lý quỹ thay mặt quỹ mua lại chứng chỉ quỹ từ nhà đầu tư và phát hành thêm chứng chỉ quỹ theo mức giá dựa trên giá trị tài sản ròng của quỹ. Quỹ đầu tư BĐS phải bảo đảm một số lượng giá trị tài sản đầu tư vào BĐS.

Để quản lý hiệu quả thì quỹ này khi đi vào hoạt động có một số hạn chế. Quỹ này không được cho vay hoặc bảo lãnh cho bất kỳ khoản vay nào, cũng không được thực hiện các hoạt động XD, triển khai, phát triển DA BĐS. Loại BĐS đầu tư phải phù hợp với chính sách và mục tiêu đầu tư quy định tại điều lệ quỹ, bản cáo bạch và bản cáo bạch tóm tắt. Quỹ phải dành số lượng lợi nhuận ròng lớn hằng năm để chi trả cổ tức bằng tiền cho nhà đầu tư.

2. An toàn và chuyên nghiệp hơn cho hoạt động đầu tư:

REIT được giám sát theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo an toàn đầu tư và thu nhập ổn định. Phần lớn REIT sử dụng tiền để mua các tài sản đã hoàn thiện sau đó đem bán hoặc cho thuê lại. Đây là nguồn thu nhập chính của các REIT. Các công ty quản lý có trách nhiệm sử dụng REIT để đầu tư vào BĐS an toàn để đạt được kết quả tốt nhất. Những công ty này cùng với nhân sự chủ chốt của REIT phải đạt được những tiêu chuẩn, chuẩn mực chuyên nghiệp và có đạo đức kinh doanh.

3. Cung cấp sản phẩm đa dạng cho TT BĐS:

Hoạt động chủ yếu của REIT là nắm giữ tài sản để cho thuê/bán và thu nhập chủ yếu của REIT là từ khoản này. REIT có thể mua lại nhiều loại tài sản như khách sạn, trường học, khu mua sắm,… từ bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào không có đủ kinh nghiệm quản lý, gặp khó khăn trong việc xử lý…sau đó REIT có thể thuê một công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp để thu lợi từ các tài sản mua được. REIT không phải xử lý gánh nặng nợ vay, do vậy có thể giữ được sự ổn định và hợp lý khi tham gia cạnh tranh trên TT dài hạn.

reit kenh huy dong von moi cho bds


4. Giúp phát triển kinh tế XH:

REIT tạo động lực giúp cho nhiều công ty XD và kinh doanh BĐS phát triển tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm trong các dịch vụ quản lý BĐS, hỗ trợ phát triển một số chương trình nhà ở XH. Trong điều kiện không bị gánh nặng tiền vay NH, REIT có thể giữ giá bán hoặc cho thuê ở mức hợp lý mà những người mua/thuê có thể chấp nhận được
Các quy định về REIT và hỗ trợ của TTCK bảo vệ hợp pháp cho các nhà đầu tư cá nhân thiếu kinh nghiệm tham gia đầu tư vào BĐS và cải thiện tính thanh khoản trong danh mục đầu tư. Nhờ đầu tư vào tài sản, REIT có thể mang lại một số lợi thế cho nhiều DN, đặc biệt là các DN nhỏ và vừa, giúp tăng hiệu quả hoạt động của DN mà không chịu áp lực từ các khoản đầu tư.

Hiện nay chúng ta cần phải xây dựng và ban hành pháp luật về REIT để có khung pháp lý thừa nhận hoạt động. Vì vậy, cơ quan chức năng cần nghiên cứu để sớm có chính sách riêng cho REIT, nhân rộng mô hình cũng như tạo tiền đề cho REIT hình thành theo cơ cấu là một quỹ đại chúng hoặc quỹ thành viên nhằm phát huy hết ưu thế của một REIT.

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam