Những cảnh báo sớm đối với thị trường bất động sản 2015

(Thứ Tư, 04/03/2015 | 10:43)
MBND-Thị trường bất động sản năm 2015 được kỳ vọng sẽ tăng tốc nhanh sau những bước “chạy đà” trong năm 2014. Cơ hội sẽ rộng mở đối với các doanh nghiệp tham gia thị trường cũng như những người có nhu cầu nhà ở, những nhà đầu tư. Tuy nhiên, những gì đang diễn ra cho thấy, thị trường đang xuất hiện những thách thức cho sự tăng trưởng bền vững.
Những cảnh báo sớm đối với thị trường bất động sản 2015
Những cảnh báo sớm đối với thị trường bất động sản 2015

* Sẽ giải quyết nhanh gói 30.000 tỷ

* Cải tạo chung cư: Dân kỳ vọng, doanh nghiệp hững hờ

* Những chính sách bắt đầu có hiệu lực kể từ tháng 3/2015

* Những sai lầm cần tránh khi ứng dụng phong thủy

nhung canh bao som doi voi thi truong bat dong san 2015

Cơ hội 2015

Lạc quan, đó là nhận định của hầu hết các nhà quản lý, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản khi được hỏi về triển vọng thị trường trong năm 2015.

Trong một bài phát biểu đầu năm về thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, “Năm 2015, theo dự báo nền kinh tế sẽ tiếp tục có sự phục hồi, cùng với việc nhiều chính sách mới đi vào cuốc sống như Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực thi hành sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản

Do đó, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng, lượng hàng tồn kho tiếp tục giảm đối với những dự án có tiến độ thi công tốt, hạ tầng tương đối và không quá xa trung tâm, đi lại thuận tiện sẽ tiếp tục tiêu thụ tốt. Xu hướng mua bán sát nhập các dự án tiếp tục tăng, nhiều dự án trước kia tạm dừng sẽ được khởi động lại, những dự án đủ điều kiện, có vị trí tốt sẽ được khởi công góp phần tăng nguồn cung cho mọi nhu cầu của thị trường. Tín dụng bất động sản được dự báo tiếp tục tăng trưởng, bất động sản vẫn sẽ là kênh hấp dẫn nguồn vốn FDI. Thị trường bất động sản sẽ tiếp tục hướng tối bộ phận đa số người mua, cung cấp các hàng hóa phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của thị trường. Niềm tin vào thị trường sẽ ngày càng được khôi phục.”

Trong khi đó, ông Marc Townsend - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, một đơn vị nghiên cứu và tư vấn bất động sản hàng đầu không chỉ tại Việt Nam mà còn cả thế giới đã liên tục sử dụng cụm từ “Tái thiết trên đà phục hồi” để nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2015.

Ông cho rằng, năm 2014 chứng kiến sự chuyển biến tích cực của nền kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản. Đây là tiền đề mang lại triển vọng tươi sáng hơn cho năm 2015. Theo đó, thị trường nhà ở tiếp tục đà phục hồi và phục hồi tích cực.

“Nhà đầu tư đã xuất hiện khá đông trên thị trường bất động sản và sớm muộn gì các nhà đầu cơ cũng sẽ quay trở lại thị trường trong năm 2015 và điều đó sẽ tạo nên sự sôi động, làm tăng nhiệt cho thị trường trong năm mới”, ông kết luận.

Ở một góc nhìn hoàn toàn khác là phong thủy, chuyên gia phong thủy Phạm Cương cho rằng “Năm nay là sự kết hợp giữa thiên can Ất mang hành Mộc và địa chi Mùi mang hành Thổ. Xét về phong thuỷ phi tinh số 3 thuộc dương mộc nhập trung cung mang hành thổ. Mộc Thổ tương tranh nên dự báo trong năm có nhiều điều bất lợi, không thuận như năm ngoái. Tuy nhiên, may mắn của năm nay lại là năm giải quyết được hết tình trạng bế khí, đồng thời dự báo một năm đầy xung đột, mâu thuẫn được đẩy lên cực điểm. Đối với thị trường bất động sản, sự phục hồi và ấm áp của thị trường trong năm qua đã khá rõ ràng như dự báo từ phong thuỷ đầu năm của tôi. Năm 2015, tôi cho rằng thị trường BĐS sẽ chuyển sang giai đoạn mới, lúc này thay vì phục hồi là sự tăng trưởng rõ ràng. Tất nhiên, ở một giai đoạn bắt đầu trưởng thành và đi vào khuôn khổ như bất động sản ở Việt Nam, sự phân hoá sẽ rất rõ ràng chứ không cùng dắt tay nhau tăng theo kiểu phi mã. Bất động sản miền bắc vẫn theo kiểu nóng thì nóng cục bộ ở một vài điểm còn ở miền nam vẫn tăng trưởng chậm nhưng chắc chắn.. Tính chất này trong nhiều năm nữa sẽ vẫn không thay đổi trừ khi bộ mặt hay cấu trúc đô thị như Hà Nội có sự biến chuyển mạnh mẽ.”

Không chỉ các nhà quản lý, các chuyên gia mà những thành phần tham gia thị trường bất động sản như doanh nghiệp, các sàn giao dịch đều tỏ ra khá tin tưởng vào triển vọng của thị trường trong năm nay khi hàng loạt dự án mới được triển khai, hay những dự án đã “đắp chiếu” nhiều năm cũng rục rịch khởi động trở lại trong không khí hân hoan của năm mới. Thậm chí, trong khi hương vị Tết cổ truyền vẫn còn vương vấn thì hàng loạt doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã ồ ạt ra quân khởi công, mở bán nhằm đón đầu cơ hội trong năm mới.

Những cảnh báo đầu tiên

Mặc dù tín hiệu tích cực đối với thị trường đã khá rõ ràng nhưng những thách thức vẫn còn rất lớn để thị trường bất động sản có thể phát triển một cách minh bạch và bền vững.

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thách thức sẽ nhiều hơn cơ hội do chúng ta phải điều chỉnh quan hệ cung cầu để sự phục hồi đảm bảo lệch pha của các giai đoạn trước đây đã để lại trong thị trường.

nhung canh bao som doi voi thi truong bat dong san 2015

Vấn để nổi cộm trong năm 2015 chính là hàng tồn kho. Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, đến cuối tháng 12/2014, tồn kho bất động sản đã giảm đến 43% so với đầu năm 2013. Xét về tỷ lệ có thể coi đây là một thành công lớn của ngành này trong năm 2014, tuy nhiên, nếu xét về con số giá trị tuyệt đối không ai có thể không lo ngại về lượng tồn kho còn lại, lên tới gần 74.000 tỷ đồng.

Trong khi tồn kho chưa được xử lý hết thì nguồn cung vẫn tiếp tục tăng. Tại Hà Nội, kể từ 2015 trở đi, có 75 dự án biệt thự/liền kề tương lai tại 16 quận, 60% trong số đó đang trong diện quy hoạch. Các dự án còn lại đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng và làm cơ sở hạ tầng. Trong 2015, năm dự án mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường, ba dự án trong số đó sẽ cung cấp khoảng 300 căn biệt thự và liền kề.

Đáng lưu ý, lượng tồn kho chủ yếu tập trung rơi vào các sản phẩm thuộc phân khúc trung và cao cấp nên, để xử lý lượng hàng này là cả một vấn đề đối với thị trường trong năm 2015.

Bộ trưởng Trịnh Định Dũng cũng cho rằng, tốc độ giảm của tồn kho bất động sản trong năm 2015 sẽ chậm lại vì tồn kho hiện nay chủ yếu thuộc các dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa có, diện tích lớn.

Trên thực tế, vấn đề tồn kho cũng có sự khác biệt giữa 2 thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tại Hà Nội, các chuyên gia có cái nhìn tương đối lạc quan đối với hàng tồn kho trong khi tại TP Hồ Chí Minh, triển vọng là khá u ám.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, tồn kho bất động sản tại Hà Nội hiện còn rất ít khi mà các dự án khi mở bán đều nhanh chóng được hấp thụ. Theo ông Cường, hàng tồn kho hiện chỉ có tại các dự án xa trung tâm hoặc nếu là các dự án tại khu vực gần trung tâm thì là do diện tích quá lớn.

Ngược lại, các chuyên gia tại TP Hồ Chí Minh lại có cái nhìn khác khi đánh giá về hàng tồn kho. Ông Nguyễn Văn Đực, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng tín hiệu phục hồi mới chỉ là phần nổi, còn những khó khăn vẫn đang còn là một ẩn số. “Bệnh của bất động sản còn nặng nề lắm, ai thoát ra được thì mừng, ai không thoát ra được thì chờ ngày vỡ khối ung ra thôi”, ông kết luận.

Đồng quan điểm với ông Đực, ông Lê Hoàng Châu-Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, hiện tại với hơn 700 dự án đang “đắp chiếu” trong khi số dự án đang hoạt động mạnh chỉ khoảng vài chục dự án nên tình hình trong năm 2015 nhìn chung vẫn còn không ít khó khăn.

Một vấn đề lớn khác đang thách thức sự lành mạnh của thị trường là đầu cơ. Trong báo cáo triển vọng thị trường phát đi hồi cuối năm 2014 , Công ty tư vấn bất động sản Savills nhận định, tình trạng đầu cơ có thể sẽ có những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản trong năm 2015.

Có thể nói, đầu cơ là điều tất yếu trong bối cảnh thị trường bât động sản có dấu hiệu ấm dần và đầu cơ cũng có 2 mặt. Ở khía cạnh tích cực, đầu cơ sẽ giúp thị trường tăng trưởng về giá, tạo nên sự sôi động nhất định. Tuy nhiên, nếu hoạt động đầu cơ quá mức sẽ làm méo mó thị trường, tạo cung- cầu giả tạo, giá ảo và bong bóng nhà đất. Người bị thiệt hại lớn nhất sẽ là những người có nhu cầu mua nhà ở thật, khi họ phải “đua giá” để có thể sở hữu được nhà ở. Tình trạng đầu cơ còn khiến giá trị bất động sản bị thổi lên quá mức và gây thiệt hại cho cả doanh nghiệp lẫn hệ thống ngân hàng.

Không chỉ có các cá nhân mà hiện nay đã bắt đầu có tình trạng có nhiều sàn giao dịch mua sỉ dự án rồi phân phối lại mặc dù luật vẫn cấm sàn giao dịch kinh doanh bất động sản và đây cũng có thể coi là một hình thức đầu cơ.

Một chủ đầu tư cho biết, “Sàn gom hàng sỉ để kinh doanh thì sàn phải nộp thuế, chi phí quảng cáo marketing, chi phí hoạt động… Do vậy khi sản phẩm đến tay khách hàng thì giá đã đội lên một mức khá cao, thậm chí cao hơn rất nhiều so với giá thành xây dựng của chủ đầu tư” .

Ngoài ra, trong những năm gần đây, lãi suất mặc dù đã giảm nhưng nhiều chuyên gia cho rằng mức lãi suất vẫn còn khá cao cho cả doanh nghiệp lẫn người vay mua nhà. Trên thị trường hiện chỉ có gói 30.000 tỷ đồng của NHNN hỗ trợ vay mua nhà đối với người thu nhập thấp nhưng tiến độ giải ngân hết sức chậm chạp, nhiều thủ tục nhiêu khê khiến người có nhu cầu nản lòng, các sản phẩm dành cho gói này cũng khá hạn chế.

Ông Marc Townsend từng chia sẻ rằng, một điều khác biệt tại thị trường bất động sản Việt Nam và các nước có thị trường bất động sản phát triển mạnh như Mỹ là vấn đề tín dụng. Theo ông, lãi suất dành cho người Việt có nhu cầu nhà ở là khá cao, rủi ro lớn do bị thả nổi, thời hạn vay ngắn. Theo ông, nếu lãi suất có thể ở mức 3-5%, thời gian vay đẩy lên tới 40 năm thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những bước tiến đột phá.

Lãi suất cao không chỉ ảnh hưởng đến người mua mà còn ảnh hưởng mạnh đến hoạt động của doanh nghiệp. Theo như báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2014 chỉ ở mức 5-12%, một con số khiêm tốn nếu nhìn những gì mà thị trường đã thể hiện trong năm qua hay so với các ngành kinh doanh khác. Ngoài những khó khăn khách quan từ lịch sử thì vấn đề tín dụng cho doanh nghiệp có tác động rất lớn đến lợi nhuận.

Ông Thành cho rằng,”Chúng ta vẫn còn nhiều hạn chế nhất là hạn chế về mặt tín dụng các doanh nghiệp phải tự lo tín dụng, việc khai thác tín dụng từ thị trường chứng khoán hay ngân hàng không dễ dàng và gặp không ít khó khăn.”

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam