Nhận diện và giải cứu thị trường bất động sản!

(Thứ Hai, 14/04/2008 | 10:49)
Thị trường có đóng băng hay không? Theo phát biểu để dẫn của đại diện tạp chí tọa đàm thì khoảng từ nửa cuối tháng 2 đến nay, giá nhà đất liên tục sụt giảm và giao dịch hầu như chững lại hoàn toàn. Chỉ trong 2 tháng qua, giá đát nền dự án và căn hộ tại nhiều khu vực ở TP.HCM giảm trung bình từ 5 đến 20%, cá biệt có nơi giảm đến 30%. Số lượng các cụ giao dịch thành công cũng giảm, chỉ còn bằng khoảng 20 - 30% so với đầu năm 2008 và nếu so...
Nhận diện và giải cứu thị trường bất động sản!
Nhận diện và giải cứu thị trường bất động sản!

Thị trường có đóng băng hay không?

Theo phát biểu để dẫn của đại diện tạp chí tọa đàm thì khoảng từ nửa cuối tháng 2 đến nay, giá nhà đất liên tục sụt giảm và giao dịch hầu như chững lại hoàn toàn. Chỉ trong 2 tháng qua, giá đát nền dự án và căn hộ tại nhiều khu vực ở TP.HCM giảm trung bình từ 5 đến 20%, cá biệt có nơi giảm đến 30%. Số lượng các cụ giao dịch thành công cũng giảm, chỉ còn bằng khoảng 20 - 30% so với đầu năm 2008 và nếu so với cuối năm 2007 thì hầu như bị đình trệ hoàn toàn. Điều quan trọng là theo một số ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực địa ốc thì xu hướng giảm giá này mới chỉ là bước đầu và có thể giá vẫn còn tiếp tục giảm nữa, thâm chí rớt xuống đến mức chỉ còn bằng 50% so với hiện nay. Giá nhà đất sụt giảm đã đẩy một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp lâm vào tình trạng vô cùng khó khăn.

Có nhiều cách nhìn nhận vấn đề hiện tại của thị trường BĐS, nhưng tập trung có thể nhận thất rõ hai quan điểm: Một cho rằng giảm giá là itns hiệu đáng mừng. cho thấy nhà đất đang trở về với giá trị thực và nạn đầu cơ bước đầu bị khống chế, vì thế, cơ hội sở hữu nhà đất cho người nghèo đang sáng sủa hơn. Một cách lý giải khác cho rằng sự ngưng trệ của thị trường chỉ là dấu hiệu tạm thời vì hiện tại cũng vẫn còn rất thấp so với nhu cầu, nhất là đối với các loại hình BĐS là văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, căn hộ cho người thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Công với giá vật tư, nhân công đang tăng với tốc độ phi mã như hiện nay thì giá nhà ở không thể giảm lâu hơn được mà sẽ tăng lên trong thời gian tới.

Không đồng tình với cả hai cách nhìn nhận trên, ông Nguyễn Ngọc Dương, giám đốc công ty Năm ngôi sao Việt, khẳng định: “Chưa đủ cơ sở để xác định thị trường đang rơi vào đóng băng, bởi có một số loại hình BĐS vẫn đang giao dịch rất tốt như văn phòng, căn hộ cho thuê, căn hộ giá rẻ, nhà đấy lẻ có giấy tờ đầy đủ… Việc ngưng trệ giao dịch hiện nay chỉ rơi vào một số sản phẩm nền đất dự án, căn hộ giá cao. Do vậy, theo tôi chính xác nhất thì phải nói rằng thị trường hiện đang diễn biếng “nơi ấm, nơi lạnh”. Trong khi các nhà đầu tư thứ cấp tại TP.HCM đang gặp khó khăn thì một bộ phận cũng đã kịp rút vốn để đầu tư tại thị trường các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai…”. Ông thẳng thắn cho rằng: “Trong thời gian qua, các nhà môi giới đã hoạt động quá mạnh, nhiều người đã tự biến thành các nhà đầu tư, bỏ vốn mua hầu hết sản phẩm trên thị trường, nhất là các căn hộ cao cấp, thành thử thị trường chỉ còn các nhà đầu tư trao đổi với nhau, trong khi đích đến của mọi sản phẩm bao giờ cũng phải là người tiêu dùng sau cùng. Giá bị đẩy lên quá cao, đến một lúc nào đó, người tiêu dùng không chấp nhận được, thị trường phải điều chỉnh là tất yếu. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, doanh nghiệp phải tự cứu mình bằng cách tiếp cận người tiêu dùng thực sự. Hiện tại, một người vốn rất lớn đang bị “găm” trong sản phẩm địa ốc do các nhà đầu tư thứ cấp sở hữu. Khách hàng có nhu cầu thực sự rất khó tiếp cận với sản phẩm giá gốc. Phải tăng cường mối quan hệ giữa chủ đầu tư với khách hàng có nhu cầu, các nhà môi giới hưởng hoa hồng, thị trường không thể nào chỉ có mối quan hệ chủ đầu tư – nhà đầu tư thứ cấp như hiện nay”. Ông khẳng định: “Chỉ cần 10% trong số trên 84 triệu dân hiện nay có điều kiện mua hoặc thuê nhà thì chúng ta đã có một thị trường rộng lớn vô bờ bến”.

Đồng quan điểm nói trên, ông Trần Minh Hoàng, tổng giám đốc công ty Vinaland, nhấn mạnh: “Hiện nay, sư ngưng trệ giao dịch chủ yếu diễn ra đối với những BĐS có yếu tố vay mượn, tức là những nhà đầu tư có vay vốn bị thúc bách bởi kỳ hạn trả nợ hoặc nguy cơ lãi suất tăng cao phải vội vã bán ra nhưng éo le là hầu hết những sán phẩm này đều ở dạng chư hoàn thiện, nên rất ít người mua, buộc phải hạ giá, đôi khi hạ rất nhiều”. Bà Đỗ Thị Loan, tổng thư kí Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhìn nhận nhiều nhà đầu tư theo kiểu lướt sóng rơi vào tình trạng khó khăn, nhưng đó là điều không thể tránh khỏi. Nói cho chính xác thì thị trường đang có sự điều chỉnh cần thiết và tất yếu. Để thị trường bất động sản công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi cho khách hàng lẫn chủ đầu tư, theo bà, nhà nước nên ban hành một mẫu hợp đồng giao dịch nhà đất chuẩn, thanh toán hoàn toàn qua ngân hàng, với cơ chế quản lí chặt chẽ. Chủ đầu tư chỉ có thể giải ngân nếu công đúng tiến độ, người mua thì an tâm sẽ nhận được nhà đúng thời hạn và cam kết. Đây là hình thức quản lý hết sức đơn giản và hiệu quả mà ở Singapore người ta đã áp dụng thành công. Còn hình thức sàn giao dịch như quy định của Bộ Xây dựng, theo bà, vừa rối rắm vừa không có ích lợi gì đáng kể.

Lối ra cho việc đền bù giải tỏa

Về lâu dài, để phát triển thị trường bất động sản, ý kiến tại tọa đàm cho rằng phải khắc phục cho được cái nút thắt cổ chai hiện nay là vấn đề đền bù giải tỏa. Ông Lê Ngọc Tú, giám đốc Công ty phát triển nhà Bình Dân, cho rằng: “Sự hỗ trợ của Nhà nước trong khâu đền bù giải tỏa là phải có”. Từ thực tế triển khai nhiều dự án, ông Tú cho rằng: “Việc thương lượng thỏa thuận đền bù theo Nghị định 181, Nghị định 197 là hoàn toàn cần thiết. Nhưng không nên để cho doanh nghiệp tự “bơi”, tự thương lượng đến cùng vì trong thực tế, có dự án ở quận 2 đã đền bù được 20ha, chỉ còn 3.000m2 sau cùng mà thương lượng suốt nhiều năm vẫn không xong. Theo tôi, đề xuất hợp lý nhất là doanh nghiệp thỏa thuận đền bù 80 – 90%, phần diện tích còn lại nếu quá khó khăn thì Nhà nước hỗ trợ can thiệp”.

Đề cập đến một dự án gặp phải rắc rối, khó khăn khi đền bù giải tỏa tại quận 12, ông Nguyễn Văn Đực, phó giám đốc công ty địa ốc Đất Lành, cho biết: “Công ty bán ra đất thương phẩm có hạ tầng chỉ có từ 10 đến 12 triệu đồng/m2 nhưng có hộ dân đòi đền bù đến 30 triệu đồng/m2. Như vậy làm sao có thể thương lượng”. Ông Lê Ngọc Tú bình luận thêm: “Mới đây, nghe tin Bộ xây dựng đề xuất để Nhà nước đứng ra đền bù rồi cho doanh nghiệp đấu giá lại, tôi thấy rất bất ngờ. Tại sao gần 4 năm (kể từ khi Nghị định 181 có hiệu lực tháng 7/2004) thể hiện nỗ lực xóa bỏ cơ chế áp đặt của Nhà nước khi thu hồi đất, nay lại muốn trở lại cơ chế cũ. Bộ Xây dựng lý giải làm như thế để giảm bớt khiểu kiện là hoàn toàn không đúng. Chỉ có đến bù trên cơ sở thỏa thuận mới giảm bớt khiếu kiện mà thôi”.

Tuy nhiên, việc thỏa thuận đền bù còn có một mặt trái khác. Bà Đỗ Thị Loan phân tích: “Trên thực tế nhiều trường hợp chủ dự án phải thương lượng với cò đất chứ không phải chủ đất thực sự. Có dự án đưa danh sách 192 hộ dân khiếu kiện, nhưng sau khi điều tra thì thấy những người này đã bán đất cho cò từ lâu, nay đứng ra đấu tranh để… hưởng hoa hồng. Đây chính là khó khăn lớn nhất, phức tạp nhất. Không có nhà nước hỗ trợ giải quyết là rất khó”.

Nhà ở xã hội: Cần có bộ máy chuyên trách

Một số ý kiến tại tọa đàm tở ra bức xúc trước cách nhìn nhận thiếu công bằng của một bộ phận dư luận hiện nay đối với doanh nghiệp bất động sản trong vấn đề nhà ở cho người nghèo (nhà ở xã hội). Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng dù doanh nghiệp có thiện chí đến đâu đi nữa thì ở nước nào cũng vậy, nhà nước phải có chính sách, bộ máy, ngân quỹ dành cho phát triển nhà ở xã hội. Tại TP.HCM chương trình nhà ở xã hội lúc đầu đưa ra đề án 500.000 căn, nhưng “muốn xây dựng nhà ở cho người nghèo mà không có cơ chế thích hợp và không có bộ máy chuyên trách thì khó lòng thực hiện được. Thật khó tin với điều kiện cơ chế như hiện nay, lại có thể xây dựng một lúc 500.000 căn nhà ở xã hội. Nhà nước nói khuyến khích doanh nghiệp xây nhà cho người nghèo nhưng lại không tạo điều kiện cần thiết cho họ thì đó là việc làm không tưởng” – ông Đực nói, và đề nghị: “Cần tham khảo cách làm của Trung Quốc hiện này là có một bộ chuyên trách về nhà ở xã hội”.

Trước đó, tại một văn bản ký ngày 2/3/2008 gửi các bộ ngành Trung ương và UBND TP.HCM, HoREA cũng đã thẳng thán kiến nghị: “Thành lập cơ quan chuyên trách, có thể là Tổng cục Phát triển nhà ở xã hội, thuộc Bộ Xây dựng, có hội đồng quản trị điều hành chương trình này một cách minh bạch, bất vụ lợi”. HoREA cũng nhận thấy quy định nhà ở xã hội chi xây dựng không quá 6 tầng, không sử dụng thang máy là bất hợp lý nên đã đề nghị bãi bỏ, nhất là đối với Hà Nội và TP.HCM. Đồng thời HoREA cũng đề xuất đấu thầu rộng rãi trong thi công các công trình này”.

Về vấn đề thuế nhà đất, bà Đỗ Thị Loan đề nghị nên áp dụng mô hình đánh thuế của Singapore là nước đất rất chật, người rất đông mà người ta cũng không làm như vậy” – bà Loan nói.

Một ý kiến khác của ông Nguyễn Văn Thanh, tổng giám đốc Công ty đầu tư kinh doanh nhà Tân Đoàn Việt, đưa ra tại hội thảo cũng nhận được sự hưởng ứng từ các đại biểu dự tọa đàm. “Hiện nay, nguồn vốn ở trong dân rất lớn, nhu cầu nhà ở cũng rất lớn nhưng cung cách quản lý của Nhà nước với thị trường BĐS còn nhiều điểm bất hợp lý, thiếu căn cơ nên nguồn lực không khơi được mà nhu cầu cũng không đáp ứng được” – ông Thanh phát biểu.

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam