Một viễn cảnh cho thị trường bất động sản Việt Nam

(Thứ Hai, 02/06/2008 | 09:31)
Bài viết này sẽ không tập trung phân tích tình hình hiện tại của thị trường, mà muốn nhấn mạnh đến hướng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trong tương lai.
Một viễn cảnh cho thị trường bất động sản Việt Nam
Một viễn cảnh cho thị trường bất động sản Việt Nam

Trong khi giá nhà ở, nhất là các chung cư cao cấp, đang phải chịu sức ép giảm giá cao thì thị trường văn phòng cho thuê, khu mua sắm và kho bãi lại vẫn phát triển mạnh.

Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) trong 4 tháng đầu năm 2008 đạt 4,5 tỷ USD chiếm 88%% tổng FDI vào Việt Nam, cho thấy sức hấp dẫn của thị trường này với các nhà đầu tư nước ngoài.

Kinh tế Việt Nam đang phải đối mặt với khó khăn: lạm phát tăng cao, tăng trưởng giảm sút, thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh, và thi trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Tuy nhiên, nội trong thị trường BĐS, các phân khúc thị trường lại có những hướng biến động khá khác biệt.
Về cơ bản, thị trường BĐS có thể chia ra làm 4 mảng chính bao gồm văn phòng, kho bãi công nghiệp, khu mua sắm hoặc cửa hàng bán lẻ và nhà ở.

Ở thời điểm hiện tại và cho đến 10-15 năm sau nữa, thị trường Việt Nam sẽ vẫn tập trung ở việc tạo ra thêm hàng hóa - nghĩa là đầu tư sẽ tập trung vào xây dựng và phát triển - thay vi các hoạt động mua bán, quản lý và cho thuê.

Tuy nhiên, cùng với việc hàng hóa BĐS ngày càng được cung cấp nhiều thêm, các hoạt động đầu tư – đầu cơ sẽ trở nên phổ biến hơn và khi đó, thị trường sẽ tập trung ở giao dịch BĐS thứ cấp – mua bán trao đổi – thay vì thị trường sơ cấp – xây dựng như giai đoạn hiện nay.

Tổng giá trị thị trường đầu tư của Việt Nam
Theo ước tính của công ty Prudential Financial thì thị trường đầu tư BĐS ở Việt Nam vào năm 2003 là khoảng 4 tỷ USD, với GDP ước tính là 31 tỷ USD.

Năm 2007, GDP là 61 tỷ USD (theo số liệu từ economist.com).
Như vậy thị trường đầu tư BĐS Việt Nam có thể ước tính vào khoảng 9 tỷ USD (không bao gồm nhà ở) và có đà tăng trưởng cao cùng với GDP.

Tuy nhiên, để xây dựng được một thị trường thứ cấp tốt, điều cơ bản nhất là Việt Nam cần phải có được một hệ thống cơ sở pháp lý rõ ràng và hiệu quả, giúp cho các giao dịch diễn ra nhanh và minh bạch hơn.
Điều này càng trở nên quan trọng khi bản chất của BĐS là có tính thanh khoản kém hơn các hàng hóa tài chính khác rất nhiều và đi cùng với nó là sự phức tạp về quyền sở hữu, chi phí tốn kém trong việc quản lý và bảo dưỡng tài sản (những chi phí này đối với hàng hóa tài chính là gần như bẳng không).

Cùng phát triển với thị trường giao dịch BĐS thứ cấp, là nhu cầu về số liệu thống kê phản ánh một cách tương đối chính xác các diễn biến trên thị trường để tạo ra thước đo cho sự biến động cũng như chuẩn so sánh cho các hoạt động đầu tư.
Việc các công ty môi giới đầu tư BĐS lớn của thế giới bắt đầu có văn phòng tại Việt Nam thì sớm muộn gì các hoạt động môi giới chuyên nghiệp cũng sẽ trở nên phổ biến.

Dù còn phải chạy đuổi theo các thị trường phát triển khác, nhưng Việt Nam sẽ học được rất nhiều. Thị trường sẽ chuyên nghiệp hóa hơn, với một tốc độ khó đoán trước nhưng hướng đi là rõ ràng.

Có thể thấy trước những động thái gần như chắc chắn sẽ diễn ra của các công ty môi giới BĐS trong nước, vốn đang tập trung chủ yếu vào thị trường nhà ở, là việc mở rộng hoạt động sang những lĩnh vực mới, từ môi giới cho thuê văn phòng cho đến quản lý tài sản BĐS.

Vậy tại sao một thị trường còn quá non trẻ như Việt Nam, nơi mà lợi nhuận có thể cao nhưng rủi ro lớn, lại có sức hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài? Trước hết, có thể thấy là về quy mô, đầu tư vào Việt Nam sẽ chỉ chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổng vốn đầu tư toàn cầu của hầu hết các công ty này.

Một điều có lợi cho họ là BĐS VN chưa nhẩy cùng nhịp với BĐS thế giới, nhất là so với những thị trường lớn như Anh, Mỹ, hay Châu Âu lục địa, và như thế Việt Nam là một đích đến khá tốt cho việc đa dạng hóa danh mục đầu tư và giảm thiểu rủi ro cho các công ty này.

Đối với các công ty trong nước, việc xác định rõ ràng về phân mảng của thị trường (nhà ở, văn phòng, khu mua sắm và kho bãi) cộng với sự khác biệt về địa lý giữa các thị trường, sẽ đóng vai trò quyết định trong việc phân tán rủi ro và tối đa lợi nhuận.

Dĩ nhiên, sân chơi này không dành cho những công ty có số vốn nhỏ và rõ ràng là nằm ngoài tầm của hầu như tất cả các nhà đầu tư cá nhân, những người sẽ phải chơi ván bài mà việc thất bại ở một hoặc vài dự án đầu tư, hay sự suy thoái của thị trường gần như có nghĩa là họ sẽ bị buộc phải từ bỏ cuộc chơi.

Có lẽ còn hơi sớm để đòi hỏi thị trường BĐS VN có được độ minh bạch và có thể dự báo được (predictable), nhưng có lẽ đã là hơi muộn để thấy tính cấp bách của việc đưa ra những thay đổi mang tính hệ thống của hệ thống pháp lý, thuế và các công cụ luật pháp điều chỉnh hành vi giao dịch BĐS. Có như vậy, BĐS VN mới mong có được sự phát triển lành mạnh và bền vững.
Giống như chỉ số P/E của cổ phiếu, đầu tư BĐS dài hạn cũng nhìn vào thu nhập/giá (yield) để tính toán đắt rẻ. Ví dụ một tòa nhà văn phòng trị giá 10 triệu USD, thu nhập từ cho thuê là 500.000 USD một năm, thì thu nhập/giá = 5%, hay nói cách khác nếu đầu tư vào tòa nhà này và cho thuê, người ta cần 20 năm để hoàn vốn.

Tùy quan điểm của mỗi nhà đầu tư, sẽ thấy giá này là đắt, rẻ, hay phải chăng (fair-value). Tỷ lệ này càng thấp thì BĐS được coi là càng đắt (ví dụ như bạn bỏ ra 1 tỷ mua căn hộ chung cư và cho thuê lại với giá 2 triệu VND/tháng hay 24 triệu VND/năm. Yield = 24/1000 * 100% = 2.4% - và giá như thế là quá đắt so với thu nhập căn hộ đó mang lại).
Ở Việt Nam, theo số liệu của CB Richard Ellis thì cao ốc văn phòng cho thuê tại HCMC có thu nhập/trên giá ước tính khoảng 12-14% và tổng thu nhập ước tính (bao gồm cả tăng giá tài sản) khoảng trên 30.

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam