Khi tiền sử dụng đất sát “giá thị trường”

(Thứ Năm, 19/08/2010 | 08:30)
Gần một năm nay, kể từ 1-10-2009, Cục Thuế TPHCM chưa thu được, dù chỉ một đồng, tiền sử dụng đất từ các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án; trong khi, cũng chừng ấy thời gian, có đến 59 hồ sơ doanh nghiệp “xin” nộp tiền sử dụng đất đã gửi đến cơ quan này. Tại sao vậy?
 Khi tiền sử dụng đất sát “giá thị trường”
Khi tiền sử dụng đất sát “giá thị trường”


khi tien su dung dat sat gia thi truong
Một dự án nhà ở đang triển khai tại TPHCM. Ảnh: Lê Toàn.

Chuyện bắt nguồn từ khi Nghị định 69(1) của Chính phủ có hiệu lực (ngày 1-10-2009). Chiếu theo điều 11.1(2) của nghị định này, giá đất được xác định làm căn cứ để cơ quan thuế thu tiền sử dụng đất là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; khác với trước đây, khi doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản, cơ quan thuế thu tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Trên thực tế, “giá thị trường” lúc nào cũng cao hơn (nhiều) so với bảng giá của Nhà nước; nhưng để xác định “giá thị trường” trong một thị trường nhà đất còn chưa minh bạch như hiện nay cần phải thông qua các công ty tư vấn thẩm định giá!

Vì vậy, thực hiện Nghị định 69, dù chưa có hướng dẫn cụ thể, Sở Tài chính TPHCM đã yêu cầu doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất phải thuê công ty tư vấn thẩm định giá để xác định giá đất, tất nhiên giá này phải được hội đồng xét duyệt của cơ quan nhà nước đồng thuận.

Và, trong 59 hồ sơ doanh nghiệp “xin” nộp tiền sử dụng đất chỉ có một doanh nghiệp thực hiện theo yêu cầu của Sở Tài chính TPHCM. Tuy nhiên, khi công ty tư vấn thẩm định giá xong và được cơ quan thuế chấp nhận thì doanh nghiệp này mới “té ngửa” - vì, theo họ, tiền sử dụng đất quá cao (trên 3 triệu đồng một mét vuông đất ở Thủ Đức). Do đó, doanh nghiệp này đã xin rút lại ý định nộp tiền sử dụng đất và làm đơn kêu cứu đến các cơ quan chức năng.

“Giá thị trường” là một bước tiến đáng kể trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng của Nghị định 69. Vì vậy không thể vì lợi của một nhóm mà loại bỏ những giá trị tích cực của nghị định này.

Để bảo vệ cho lợi ích của các thành viên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng như Hiệp hội Bất động sản TPHCM gần đây đã tổ chức một số hội thảo nhằm “kêu gọi” sự thay đổi chính sách thu tiền sử dụng đất (có lợi hơn cho họ) từ cơ quan quản lý nhà nước.

Theo các chủ doanh nghiệp bất động sản, quy định của Nghị định 69 về tiền sử dụng đất theo “giá thị trường” như thế sẽ làm cho các
dự án nhà đất đình trệ, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, doanh nghiệp có nguy cơ phá sản...(?!). Thực tế là gần một năm nay chưa có doanh nghiệp nào nộp tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia kinh tế, hiện nay, chênh lệch giữa đầu vào và đầu ra của các dự án bất động sản là rất lớn. Bởi thế nên mới có hiện tượng các doanh nghiệp “đại gia” đều nhảy vào lĩnh vực này; các nhà đầu tư nước ngoài cũng không ngoại lệ; ngay cả các tập đoàn, các tổng công ty nhà nước cũng không bỏ qua cơ hội dù cho ngành nghề kinh doanh có tréo ngoe... Trên thực tế, có rất nhiều dự án tiền đền bù cho dân một mét vuông chỉ bằng một tô phở (không theo giá thị trường) nhưng được bán ra với giá hàng triệu đồng mỗi mét vuông (theo giá thị trường). “Tất nhiên doanh nghiệp cũng có đầu tư nhưng là đầu tư siêu lợi nhuận”, một chuyên gia nói.

Ông Phạm Đình Cường, Cục trưởng Cục Quản lý công sản, Bộ Tài Chính, cho rằng nhiệm vụ của cơ quan quản lý nhà nước là làm sao cho khoảng cách giữa đầu vào và đầu ra của các dự án nhà đất vừa phải, không tạo cho doanh nghiệp hưởng siêu lợi nhuận mà phải chia sẻ lợi nhuận đó với người dân có đất trong các dự án và Nhà nước. Và Nghị định 69 sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước làm tròn nhiệm vụ của mình. Vì vậy, trong buổi làm việc mới đây với Sở Tài Chính TPHCM, ông Cường cho biết, chủ trương của bộ sẽ kiên quyết thực hiện việc định giá đất theo giá thị trường - cả đầu vào và đầu ra của dự án.

Cụ thể, trước đây, khi đền bù giải phóng mặt bằng dự án các doanh nghiệp căn cứ theo bảng giá của UBND cấp tỉnh và được khấu trừ số tiền này khi nộp tiền sử dụng đất (không thị trường). Nay, theo Nghị định 69, ngoài việc căn cứ vào bảng giá đất của UBND cấp tỉnh để bồi thường doanh nghiệp còn có thể hỗ trợ người dân từ 1,5-5 lần, nhằm để cho giá đền bù sát với giá thị trường. Và tất nhiên, theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Đỗ Hoàng Anh Tuấn, chi phí đền bù mà doanh nghiệp bỏ ra sẽ được khấu trừ khi doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất.

“Giá thị trường” là một bước tiến đáng kể trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng của Nghị định 69. Vì vậy không thể vì lợi của một nhóm mà loại bỏ những giá trị tích cực của nghị định này. Tất nhiên, tới đây Bộ Tài chính cần có thông tư hướng dẫn cụ thể nghị định này về tiền sử dụng đất để sớm giải quyết những ách tắc trong việc nộp tiền sử dụng đất của các doanh nghiệp gần một năm nay tại TPHCM.

_________________________________________________________________________________

(1) Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

(2) “... giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất... chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp”.


Dân đóng tiền sử dụng đất theo giá nhà nước

Khác với doanh nghiệp kinh doanh, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở nay được Nhà nước công nhận hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở trong hạn mức thì đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm (giá đất nhà nước).

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do lấn chiếm để xây dựng nhà ở mà nay phù hợp quy hoạch khu dân cư, đủ điều kiện cấp giấy chủ quyền được chia thành hai trường hợp: (i) Nếu người dân sử dụng đất trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực), Nhà nước thu 50% tiền sử dụng đất theo giá đất nhà nước đối với phần đất ở trong hạn mức đất ở mới; thu 100% tiền sử dụng đất theo giá đất thị trường đối với phần đất ở ngoài hạn mức đất ở mới. (ii) Nếu người dân sử dụng đất từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực), Nhà nước thu 100% tiền sử dụng đất theo giá đất nhà nước đối với phần đất ở trong hạn mức đất ở mới; thu 100% tiền sử dụng đất theo giá đất thị trường đối với phần đất ở ngoài hạn mức đất ở mới.

Hộ gia đình, cá nhân được giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 1-7-2004 mà chưa đóng tiền sử dụng đất thì phải đóng tiền sử dụng đất như sau: Phần đất trong hạn mức đất ở được giao trước ngày 15-10-1993 phải đóng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất nhà nước; được giao từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2004 đóng 100% tiền sử dụng đất theo giá quy định.

Đối với phần diện tích đất ở ngoài hạn mức đất ở đóng 100% tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Nếu người sử dụng đất không đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính thì UBND TP có thể xem xét cho thuê đất hoặc thu hồi.

Bài viết bạn quan tâm


Quy hoạch Nha Trang cần phương án tổng thể Quy hoạch Nha Trang cần phương án tổng thể
Theo Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia, năm 2012, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung TP. Nha Trang đến năm 2025. Sau 6 năm triển khai thực hiện quy hoạch, TP. Nha Trang đã đạt tốc độ phát triển kinh tế, hạ tầng xã hội ở mức cao. Tuy nhiên, tính tới thời điểm hiện tại, dựa vào tình hình phát triển thực tế của thành phố, bản quy hoạch đã xuất hiện nhiều bất cập.
Bộ Tài chính dựa vào đâu để tính thuế tài sản? Bộ Tài chính dựa vào đâu để tính thuế tài sản?
Theo đề xuất của Bộ Tài chính trong Dự thảo Luật thuế tài sản, mức giá 700 triệu đồng sẽ là mốc để ưu tiên xác định phần giá trị phải đóng thuế suất 0,4%/năm. Như vậy, với căn chung cư, nhà ở có giá trị dưới 700 triệu đồng sẽ không phải đóng thuế, nhà ở, chung cư có giá trị trên 700 triệu đồng sẽ bị tính thuế tài sản.
Tâm điểm sốt đất tại khu Đông vẫn là quận 9 Tâm điểm sốt đất tại khu Đông vẫn là quận 9
Trong 3 tháng đầu năm 2018, tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất nền khu Đông diễn ra rất sôi động. Với 7.000 hồ sơ nhà đất được chuyển nhượng, mua bán, quận 9 tiếp tục là tâm điểm sốt đất.

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam