Gỡ trước mắt trong khi tính chuyện lâu dài

(Thứ Bảy, 08/10/2011 | 10:42)
Trong quá trình sử dụng đất, việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác là nhu cầu tất yếu. Quá trình dịch chuyển này ở Việt Nam hiện nay thường được thực hiện bằng hai phương thức:
Gỡ trước mắt trong khi tính chuyện lâu dài
Gỡ trước mắt trong khi tính chuyện lâu dài


go truoc mat trong khi tinh chuyen lau dai
Nhà nước cần phải có cơ chế bảo đảm hài hoà lợi ích của các bên trong quan hệ thu hồi đất

Thứ nhất, thông qua giao dịch dân sự như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… Phương thức này có ưu điểm là được thực hiện theo cơ chế thoả thuận, Nhà nước không cần phải can thiệp bằng những mệnh lệnh hành chính, vì thế sẽ bảo đảm được quyền và lợi ích của các bên, giảm thiểu chi phí giao dịch…

Thứ hai, thông qua việc Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để trao quyền sử dụng cho chủ đầu tư như giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Phương thức này có ưu điểm là giúp cho chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận quyền sử dụng đất vì có sự can thiệp, hỗ trợ từ Nhà nước nhưng cũng vì thế mà người dân có thể bị thiệt.


Giúp giải quyết vấn đề thực tế trước mắt


Về vấn đề này, theo tôi, đề xuất của ông Trần Du Lịch có tính khả thi, sẽ bảo đảm được sự kết hợp hài hoà về lợi ích của các chủ thể có liên quan. Về cơ chế thực hiện, việc thu hồi đất ngay sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được luật Đất đai 2003 quy định tại điều 41. Nguồn kinh phí cho việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất trong trường hợp này có thể lấy từ “Quỹ phát triển đất” theo điều 34 của nghị định 69/2009. Việc quản lý quỹ đất sau khi thu hồi, đấu giá quyền sử dụng đất… có thể thực hiện thông qua “Tổ chức phát triển quỹ” đất theo điều 35 của nghị định 69/2009. Riêng việc phân chia tiền đấu giá cho dân sau khi trừ chi phí, luật Đất đai và các văn bản dưới luật chưa đề cập đến. Để thực hiện đề xuất này, chúng ta nên cho phép áp dụng thí điểm rút kinh nghiệm với một vài lưu ý sau:

Thứ nhất, đề xuất trên không thể áp dụng đối với mọi dự án như những dự án trong lĩnh vực quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng – chúng ta không thể đấu giá quyền sử dụng đất để phân chia tiền đấu giá cho người có đất bị thu hồi. Do vậy, sẽ dẫn đến sự thiếu công bằng giữa người có đất bị thu hồi để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế (được phân chia tiền đấu giá), với trường hợp bị thu hồi đất để sử dụng vào những mục đích trên (không được phân chia). Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế, để bảo đảm sự công bằng, liệu chúng ta có thể chấm dứt tình trạng thu hồi đất khi đã có chủ đầu tư theo cách: Nhà nước ra quyết định thu hồi, ấn định đơn giá bồi thường, hỗ trợ để chủ đầu tư ứng tiền bồi thường? Vì trong trường hợp này cũng không thể đấu giá quyền sử dụng đất.


Để khắc phục những hạn chế của việc thu hồi đất, giải pháp triệt để nhất là phải thị trường hoá quan hệ thu hồi đất thông qua cơ chế thoả thuận. Tuy nhiên, hiện nay việc thu hồi đất vẫn đang được áp dụng như một phương thức điều phối đất đai mang tính phổ biến và có xu hướng mở rộng. Trước thực tế này, đề xuất trên có tính khả thi để đảm bảo lợi ích các bên liên quan.

Thứ hai, trong việc phân chia tiền đấu giá quyền sử dụng đất cần phải bảo đảm lợi ích của Nhà nước và của người sử dụng đất trên cơ sở xác định giá trị tăng lên của đất, mà không phải do kết quả đầu tư của người sử dụng đất mang lại để có được tỷ lệ phân chia hợp lý, công bằng.

Thứ ba, cần phải có cơ chế cho phép người bị thu hồi đất được tham gia giám sát quá trình đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo quá trình đấu giá diễn ra công khai, thực chất tránh nguy cơ chủ đầu tư lũng đoạn hoạt động đấu giá và có thể dẫn đến tình trạng người dân sẵn sàng chấp nhận đơn giá bồi thường thấp vì hy vọng còn được phân chia tiền đấu giá nhưng tiền đấu giá, thu được chỉ đủ để chi trả cho việc bồi thường, hỗ trợ.

Thứ tư, cần phải có những giải pháp ngăn chặn tình trạng những người có tiền, có thông tin thu gom đất của dân chờ Nhà nước thu hồi để được bồi thường, được phân chia tiền đấu giá…

Thứ năm, việc áp dụng cơ chế này sau khi thí điểm cần phải được luật hoá một cách cụ thể, rõ ràng vì nó ảnh hưởng đến lợi ích của nhà đầu tư, của một bộ phận không nhỏ quan chức nhà nước kém phẩm chất nên sẽ gặp rất nhiều khó khăn, cản trở dẫn đến sự thiếu nhất quán trong triển khai thực hiện.


Do chưa thị trường hoá hoàn toàn quan hệ thu hồi đất


Theo khoản 1 điều 38 của luật Đất đai 2003, Nhà nước không chỉ thu hồi đất của người sử dụng khi có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng mà còn được thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế (thu hồi đất của dân để giao cho doanh nghiệp).

Trong điều kiện thị trường quyền sử dụng đất còn đang ở giai đoạn manh nha, manh mún, khi mà, theo quy định của pháp luật, còn có những trường hợp chủ đầu tư không thể nhận chuyển quyền sử dụng của người đang sử dụng, vì có thể do mình không thuộc diện được nhận chuyển quyền hoặc có thể do người đang sử dụng không được phép chuyển quyền… việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong một số trường hợp là cần thiết. Điều 40 của luật Đất đai 2003 đã cố gắng hạn chế những trường hợp thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế bằng quy định: “Nhà nước thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ”.

Việc Nhà nước sử dụng quyền lực công thu hồi đất của dân để trao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư bên cạnh một vài ưu điểm như đã nói, đã phát sinh nhiều tác động tiêu cực, nhất là trong việc bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của người có đất bị thu hồi. Hoạt động thu hồi đất ở Việt Nam đang tồn tại sự xung đột về lợi ích giữa những người có đất bị thu hồi với nhà đầu tư được tổ chức chặt chẽ trong các hiệp hội, có khả năng vận động chính sách, được sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước, sự thua thiệt thường thuộc về người bị thu hồi đất.

Để khắc phục những hạn chế của việc thu hồi đất, giải pháp triệt để nhất là phải thị trường hoá quan hệ thu hồi đất thông qua cơ chế thoả thuận theo phương châm: những quan hệ mà thị trường có thể điều tiết thì hãy để thị trường thực hiện, Nhà nước chỉ can thiệp trong những trường hợp thực sự cần thiết thông qua hình thức trưng mua quyền sử dụng đất theo giá thị trường (điều 23, Hiến pháp 1992).

Tuy nhiên, hiện nay việc thu hồi đất vẫn đang được áp dụng như một phương thức điều phối đất đai mang tính phổ biến và có xu hướng mở rộng. Việc làm có ý nghĩa thiết thực lúc này là phải có cơ chế bảo đảm hài hoà lợi ích của các bên trong quan hệ thu hồi đất.

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam