Diễn biến thị trường bất động sản năm 2007, quý I/2008 và dự báo

(Thứ Ba, 22/04/2008 | 11:34)
Đã có rất nhiều phân tích khác nhau trong thời gian qua về diễn biến bất thường của thị trường bất động sản trong khoảng từ đầu năm 2007 đến nay, dưới các góc độ thị trường, quản lí, đầu tư, vật giá, xây dựng… Bài viết dưới đây cảu một chuyên gia trong ngành ngân hàng, cho thấy một cách phân tích tương đối khách quan, dưới góc độ tài chính. Đặc biệt, tác giả dự báo rằng giá bất động sản trong năm nay có thể sẽ tiếp tục tăng.
Diễn biến thị trường bất động sản năm 2007, quý I/2008 và dự báo
Diễn biến thị trường bất động sản năm 2007, quý I/2008 và dự báo

Sau một thời gian dài đóng băng, năm 2007 thị trường bất động sản của Việt Nam phát triển khá nóng. Tất cả các phân khúc của thị trường đề tăng giá, tập trung chủ yếu ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM. Thị trường bất động sản cao cấp tăng mạnh, mức tăng trung bình khoảng 100%; giá thuê văn phòng tăng từ 6 đến 22%, đứng ở hàng đầu khu vực. Giá đất TP.HCM cũng tăng mạnh, từ 50% đến 200%, cá biệt có nơi tăng đến 500%, ở Hà Nội, mức tăng có ít hơn nhưng cũng từ 50% đến 200%. Giá đất ở các vùng lân cận cũng tăng khoảng 50%.

Nhưng từ cuối tháng 2/2008 đến nay, thị trường có những biểu hiện cho thấy có dấu hiệu hạn nhiệt cục bộ. Tại TP.HCM, giá đất đã giảm khoảng 20%, đất ở các tỉnh lân cận cũng giảm từ 1 đến 3 triều đồng/m2, lượng rao bán tăng đột biến. Trong khi đó, tại Hà Nội mới chỉ xuất hiện hiện tượng giao dịch chững lại chứ chưa có biểu hiện giảm giá, thậm chí giá tại một số dự án ven đô, các khu mở rộng địa giới hành chính còn tăng đều và khá vững chắc, đặc biệt là tại các tỉnh Hà Tây, Hòa Bình và huyện Mê Linh. Nguyên nhân của những diễn biến phức tạp và trái chiều trên thị trường bất động sản thời gian qua là ở đâu?

Vì sao tăng nóng?

Có thể có những nguyên nhân sau:

Trước hết, do tác động của nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng mạng, trên 8%, nên nhu cầu và giá thuê văn phòng, nhà ở, tái định cư căn hộ cao cấp đều gia tăng. Lạm phát gia tăng, VN-Index sụt giảm, giá vàng thất thường khiến cho nhiều nhà đầu tư có chiều hướng chuyển một phần lợi nhuận đáng kể thu được từ thị trường chứng khoán trong năm 2006, người có tiền để dành cũng chuyển sang thị trường bất động sản (lạm phát năm 2007 là 21,86%, VN-Index giảm 30,27%) góp thêm vào việc gia tăng mức cầu. Góp thêm vào nhịp độ tăng gia là giá thành xây dựng cũng tăng cao không ngừng. Theo tính toán của các nhà chuyên môn, giá vật liệu xây dựng quyết định đến khoảng 60% giá thành công trình. Trong khi đó, trong năm 2007 và quý I/2008 giá nguyên vật liệu xây dựng tăng mạnh: thép 91%, gạch 300-400%, cát 18,9%, nhựa đường 17,5%, xi măng 15%...

Yếu tố chính sách cũng góp một phần quan trọng. Năm 2007, chính phủ có định hướng cởi mở hơn đối với Việt kiều và người nước ngoài, cho phép họ sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Chính phủ còn ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP cho phép nhà đầu tư nước ngoài có thể thuê đất đến 70 năm, thay vì 50 năm như trước. Cũng trong nhóm nguyên nhân này, việc nhà nước điều chỉnh tăng khung giá đất và giá thuê nhà, nhà nước là một yếu tố quan trọng. Mức giá đất mới tại 2 thành phố là Hà Nội và HCM đã tăng bình quân 20%. Giá cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước cũng tăng 4,5 lần (đối với nhà ở cấp 3).

Năm qua một luồng vốn khá lớn đã đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam, từ các nguồn: vốn tín dụng ngân hàng, vốn đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài, kiều hối và một số các luồng vốn khác. Đây là một nguyên nhân đặc biệt quan trọng tác động tới thị trường BĐS Việt Nam. Đối với vốn tín dụng ngân hàng, theo các phương tiện thông tin đại chúng, cứ tạm cho là dư nợ cho vay bất động sản của ngành ngân hàng ở mức 10% thì đã có tới khoảng 7 tỷ USD đổ vào lĩnh vực này. Đó là kết quả của sự cởi mở trong việc cho vay của nhiều ngân hàng thương mại, với thời gian vay từ 20 đến 30 năm, giá trị khoản vay từ 70 đến 80%, có khi lên đến 100% nếu có tài sản thế chấp khác. Lãi suất cho vay thì quá thấp: dưới 1% tháng, trong khi lạm phát của Việt Nam năm 2007 là trên 1%/tháng.

Tại sao các ngân hàng lại cởi mở trong việc cho vay bất động sản? Điều này có thể là do các ngân hàng phải chuyển mạnh sang cho vay tiêu dùng, đặc biệt là cho vay mua nhà, bất động sản, nhằm tránh vi phạm chỉ thụ 03 (dư nợ cho vay chứng khoán không được vượt quá 3%), đặc biệt là đối với các nhà băng có dư nợ cầm cố chứng khoán đã vượt mức này.

Các công ty kinh doanh địa ốc, ngoài phần vốn vay từ các định chế tài chính trung gian là hệ thống ngân hàng, còn huy động vốn trực tiếp từ nền kinh tế thông qua hình thức “chứng khoán hóa bất động sản”. Hầu hết các công ty địa ốc có tên tuổi đã niêm yết cổ phiếu tại các trung tậm giao dịch chứng khoán như SJC, HBC, KHA, RCL… Các tổng công ty có tên tuổi khác, tuy không lớn lên từ lĩnh vực này, và chừng 80% các công ty niêm yết khác đều thành lập các công ty đầu tư và phát triển BĐS.

Năm 2007 cũng ghi nhận lượng kiều hối chuyển về Việt Nam lên đến khoảng 8 tỷ USD. Một phần không nhỏ trong số này chuyển vào bất động sản. Tuy nhiên, “ngoại viện” lớn nhất là cả luồng vốn trực tiếp (FDI) lần gián tiếp (FII) đều đã và đang đổ mạnh vào Việt Nam, trong đó, năm 2007 và quý I/2008, lượng vốn FDI đăng ký đầu tư vào BĐS là khoảng 10 tỷ USD, tập trung chủ yếu vào xây dựng văn phòng, căn hộ, khách sạn dụ lịch ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh (riêng TP.HCM vốn đổ vào địa ốc năm 2007 chiếm 85% vốn FDI). Các tập đoàn khách sạn quốc tế hư Accor, Inter Continential Hotels Group, các đại gia Trung Đông như IFA, Kingdom Hotel Investmen, các tập đoàn xây dựng và đầu tư lớn từ Nhật Bản, Hàn Quốc; các quỹ đầu tư Indochina Capital, Vina Capital… đều đã có những dự án đầu tư bất động sản và tiếp tục có kế hoạch phát triển trong thời gian tới tại Việt Nam.

Luồng vốn quá lớn là nguyên nhân trực tiếp và mạnh mẽ nhất tác động đến diễn biến bất thường trong suốt thời gian qua.

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam