Cuộc chơi táo bạo của người tiên phong

(Thứ Sáu, 14/12/2012 | 12:50)
“Doanh nhân 36 tuổi, bán 3.000 căn hộ” - đó là lời giới thiệu ấn tượng về Lê Hữu Nghĩa, ông chủ Cty TNHH TMXD Lê Thành mà Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhấn mạnh. Nhưng ấn tượng ban đầu ấy cũng không thể bằng được những cảm nhận trực tiếp khi biết về con đường táo bạo với những thử nghiệm tiên phong của một doanh nhân trẻ trên thị trường địa ốc phía Nam.
Cuộc chơi táo bạo của người tiên phong
Cuộc chơi táo bạo của người tiên phong


Cuộc trò chuyện bắt đầu với ông chủ Lê Thành đúng vào hôm cty tung ra dòng sản phẩm mới tinh, làm nóng hổi thị trường: Dự án cho thuê căn hộ 49 năm với giá 350 triệu đồng…

cuoc choi tao bao cua nguoi tien phong


Nhà nước nắm được giá sàn nhà đất !


Xin hỏi anh trước tiên về dự án đang rất nóng các diễn đàn mạng này. Hình như cho thuê 15 năm với giá 240 triệu, sau 2 tháng giờ đã... lỗi thời, phải không anh ?


Thực ra tôi đang có nhiều phương án mới. Hôm nay ra dự án cho thuê 49 năm với giá 350 triệu, thuộc dự án Lê Thành Twins Towers và ngày mai có thể là dự án khác. Thực tế thì sau khi dự án cho thuê 15 năm với giá 240 triệu được tung ra, trong vòng 60 ngày, tôi lắng nghe những phản hồi của khách hàng để xem họ băn khoăn, lo ngại, suy nghĩ nhiều nhất về vấn đề gì. Nghe, rút kinh nghiệm và ra sản phẩm mới để phù hợp nhất với nhu cầu của khách hàng.


Họ băn khoăn điều gì nhất ở dự án cho thuê rất mới mẻ này, thưa anh?


Băn khoăn thắc mắc nhiều nhất của người VN hiện nay, đầu tiên vẫn là tâm lý muốn sở hữu vĩnh viễn. Từ trước đến nay họ đã quen như vậy rồi. Thứ hai, họ băn khoăn nếu họ thuê căn hộ sau 15 năm, lỡ sau 15 năm họ không có tiền mua căn hộ thì họ ở đâu. Họ không muốn thuê tiếp. Người VN chúng ta rất hay, tiền ít nhưng luôn muốn sở hữu vĩnh viễn, không giống như người nước ngoài họ có tiền vừa phải thì luôn chấp nhận chuyện ở nhà thuê. Ở đây, tâm lý của người dân nói chung vẫn đang nghĩ rằng Nhà nước và DN phải có trách nhiệm làm nhà sao cho ai cũng có thể mua và người dân ai cũng có nhà dù thu nhập của người dân còn thấp. Thực tế không phải ai cũng có thể mua nhà mà anh phải có thu nhập ở mức nào thì mới mua, còn thấp hơn thì phải thuê nhà, Nhà nước và DN chỉ có thể đáp ứng được một số tầng lớp mà thôi, phần còn lại có thu nhập thấp hơn thì có chính sách nhà ở xã hội cho thuê hoặc nhà lưu trú cho công nhân. Tùy thuộc vào khả năng tài chính mà người dân chọn mua nhà, hay thuê nhà.


Còn về phía vĩ mô, đương nhiên nhà nước phải có trách nhiệm lập một cơ quan dự báo thống kê về nhu cầu thị trường, nhu cầu người dân, khảo sát chi phí giá thành xây dựng. Trên cơ sở đó, hướng dẫn DN làm ra các sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của người dân để cung cầu gặp nhau. Cơ quan dự báo đứng ra công bố thông tin về thị trường, giá cả các dự án ở các phân khúc khác nhau để người dân có cơ sở tham khảo và có lòng tin về thị trường chứ không bị hoang mang bởi nhiều thông tin khác nhau mà họ không biết tin vào đâu. Tôi cho rằng Nhà nước nắm trong tay mọi chi phí, từ giá thành xây dựng, đền bù đất đai (dù là thỏa thuận), chi phí kéo dài dự án… nên không thể không nắm được đâu là giá sàn của nhà đất. Chỉ có Nhà nước nói mới tạo được niềm tin trong dân, chứ không phải DN đứng ra “gào” tôi đã bán lỗ rồi, nhưng dự án vẫn không bán được.


Vậy tại sao Lê Thành lại chuyển hướng từ bán dự án sang cho thuê? Phải chăng mức giá các căn hộ mà Lê Thành đã đưa ra trước nay, đến lúc này không còn phù hợp với những đối tượng khách hàng mục tiêu nữa?


Khi thị trường bất động sản đang tốt các DN làm ra bất kỳ sản phẩm nào bán cũng được, và đa phần các DN khi thiết kế tính toán một dự án đầu tư căn hộ gần như làm theo cảm tính và phong trào chứ chưa nghiên cứu kỹ thị trường khách hàng đang cần gì, nhu cầu bao nhiêu. Đồng thời DN VN còn nhỏ nên cũng không dám bỏ kinh phí lớn để nghiên cứu thị trường.


Nhưng, khi thị trường khó khăn thì các DN trở nên lúng túng, chính vì thế, chúng tôi liên tục tung ra các sản phẩm khác nhau, là để nghiên cứu thị hiếu thị trường và từ đó, tìm ra dòng sản phẩm phù hợp nhất với khách hàng mục tiêu của tôi hiện nay.


Đa dạng, cho khách hàng lựa chọn


Một cách khảo sát, nghiên cứu thị trường nghe chừng khá tốn kém?


Thực ra, việc rút kinh nghiệm của chúng tôi song hành với những mong muốn đa dạng của khách hàng. Khách hàng muốn thuê một thời gian để tích góp mua căn hộ mới, thì có sản phẩm cho thuê 15 năm. Khách hàng muốn thuê mà sợ sau 15 năm không biết ở đâu thì có căn hộ cho thuê 49 năm, gần như vĩnh viễn. Vì chỉ còn 1 năm nữa là dự án phải đập bỏ xây mới vì hết tuổi thọ công trình theo quy định của Nhà nước. Sự đa dạng khiến khách hàng có thể tìm được các sản phẩm đúng với nhu cầu, túi tiền, khả năng, hoàn cảnh.


Về mặt pháp lý, các sản phẩm này có vướng mắc gì về thủ tục pháp lý ?


Không. Hiện tại đó đều là những sản phẩm cho thuê nên không có vướng mắc gì. Trong hợp đồng với khách hàng chúng tôi cũng ghi rõ là trong trường hợp nhà nước cho làm căn hộ nhỏ thì khách hàng được chuyển đổi sở hữu, từ thuê sang sở hữu vĩnh viễn với mức phí cộng thêm 30% tính trên giá trị căn hộ thuê.


Đối tượng khách hàng cho thuê anh nhắm đến, ngoài mức thu nhập, có phác thảo “diện mạo” thế nào?


Tôi nghĩ đối tượng khách hàng của dự án này là khách hàng trẻ, những gia đình trẻ, những người mới lập gia đình và có một con, hoặc những người độc thân đi làm. Ngoài ra các chuyên gia nước ngoài đang làm việc tại VN, các Việt kiều lớn tuổi muốn hồi hương hay các DN mua nhà cho các nhân viên giỏi để giữ chân nhân tài cũng là khách hàng tiềm năng của dự án.


Anh có nghĩ Bình Tân là một khu vực xa, đối với những người đang làm việc tại TP.HCM?


Tôi muốn hỏi ngược lại : Tại sao mọi người cứ thích về trung tâm? Nếu ai cũng muốn về trung tâm thì chỗ nào cho đủ ?

Với lại chỉ có ba trăm triệu trong túi, tại sao lại cứ phải “nén” về trung tâm, ở nơi mà thuê nhà lên tới ít nhất 5-6 triệu đồng/ tháng, chỉ độ khoảng 8 năm là họ mất sạch số tiền mà họ có thể sẽ thuê được căn hộ gần như vĩnh viên đến 49 năm. Tức số tiền đó có thể chi dùng thuê nhà đến hơn 40 năm nữa, nếu họ đi xa hơn chỉ một chút.


Không nghĩ chuyện... mua rẻ của người khác !


Với nhiều DN thì quỹ đất và giá tích lũy quỹ đất rất quan trọng, bởi nó quyết định phần lớn chi phí giá vốn hàng bán. Quỹ đất của Lê Thành có mua được rẻ?


Tôi không hiểu tại sao ai cũng nghĩ đến chuyện mua rẻ của người khác. Như vậy là không công bằng và làm người giàu giàu mãi người nghèo nghèo thêm. Tôi mua đất cho các dự án Lê Thành mới đây, từ năm 2008, lúc BĐS vẫn chưa hạ lắm. Và mua với giá thỏa thuận của người dân, cứ thuận mua vừa bán. Nhưng biết tiết kiệm các chi phí từ thiết kế, xây dựng, quản lý, bán hàng nên tôi nghĩ giá sản phẩm Lê Thành rất cạnh tranh so với thị trường. Nói thật, cùng một phân khúc, vị trí, chất lượng, sản phẩm tương đương, ai bán giá rẻ hơn Lê Thành, thì tôi sẵn sàng xách cặp đi học tập cái hay của họ để mình rút kinh nghiệm làm tốt hơn.


Vậy với giá cho thuê có thể bán quyền sở hữu nếu được Nhà nước cho phép, và mức giá căn hộ cũng dự kiến sẽ là 13 triệu đồng/m2, Lê Thành lời bao nhiêu?


Quan điểm của tôi là dân đang không có tiền mua nhà, vậy phải nghiên cứu để tìm ra sản phẩm mới phù hợp với nhu cầu và khả năng của người dân.

10%. Ngang với nhà ở xã hội. Nhưng tôi làm dự án này không phải để lấy lời và đó cũng chỉ là lợi nhuận ở thì “nếu” - nếu Nhà nước cho phép làm căn hộ nhỏ và nếu khách hàng đồng ý chuyển đổi sở hữu. Như đã nói từ đầu, tôi chủ yếu khảo sát thị trường để chuẩn bị cho một dự án lớn hơn rất nhiều sau này… Tất nhiên tôi cũng vẫn tập trung tại Bình Tân. Muốn làm BĐS phải hiểu thật rõ thị trường nơi mình làm dự án thì mới làm được. Ở đây tôi am hiểu thị trường tốt và có quan hệ tốt với cộng đồng nên tôi làm. Và theo tôi làm BĐS cũng phải tập trung, tránh dàn trải. Chỗ nào tôi nắm chắc thì dễ thắng.


Được biết anh có làm thêm dự án khu nghỉ dưỡng tại Đà Lạt?


Ở đó tôi cũng có mối quan hệ cộng đồng tốt. Theo tôi ở đó là nơi có thời tiết tuyệt vời nhất trong cả nước, đất đai ngày càng khan hiếm. Không mua và đầu tư về sau sẽ không còn đất có vị trí và diện tích phù hợp nữa. Mà đã đầu tư để cho khách nghỉ dưỡng thì lại phải cực kỳ cao cấp. Tôi đầu tư cuốn chiếu. Dự án này có lãi dành ra đầu tư cho dự án khác. Đến 2014 dự kiến khu nghỉ dưỡng tại Đà Lạt sẽ ra mắt. Song song, tôi cũng phải làm dự án để có “đồng vô đồng ra”. Ví dụ dự án Lê Thành Twin Tower là tôi dự kiến cho thuê để lấy trung bình mỗi tháng có 5 tỉ đồng, đủ chi tiêu cho công ty hàng tháng.


Với dự án 2.500 căn hộ, anh có dự kiến chính xác gì cho thời điểm khởi công, hoàn thành và chào bán. Và dự án này vẫn thuộc phân khúc trung bình thấp như trước nay Lê Thành đang làm?


Dự án này để cho thuê, hay bán vĩnh viễn, cho thuê thì 15 năm, hay 49 năm, hay bao nhiêu, tôi đang còn phân vân. Dự án đều đã sẵn sàng khởi công. Nhưng tôi vẫn đang tính toán mọi điểm rơi chính xác cho dự án. Mà câu trả lời đang chờ thử nghiệm từ Lê Thành Twin Tower với mức độ giới hạn. Thị trường không có công ty nghiên cứu nào theo ý đồ của mình, và DN cũng không muốn phải trích kinh phí để nghiên cứu thị trường theo cách máy móc, nên tự làm. Không thử nghiệm, nếu đem 2.500 căn hộ tung ra, rất dễ phá sản.


Quan điểm của tôi là dân đang không có tiền mua nhà, vậy phải nghiên cứu để tìm ra sản phẩm mới phù hợp với nhu cầu và khả năng của người dân. Tưởng là mạo hiểm nhưng thực ra đều nằm trong chiến lược tính toán của Lê Thành. Chỉ cần nghiên cứu và tìm được câu trả lời chính xác, không lo thị trường đóng băng.


Xin cảm ơn anh về cuộc chia sẻ thẳng thắn này !

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam