Cơ hội ổn định thị trường bất động sản

(Thứ Tư, 30/04/2008 | 18:37)
Thị trường bất động sản đang yên ắng và có khả năng sẽ thoát khỏi tình trạng bong bóng như lâu nay. Liệu có phải đây là cơ hội cho thị trường này hoạt động lành mạnh không?
Cơ hội ổn định thị trường bất động sản
Cơ hội ổn định thị trường bất động sản

Thông tin của các công ty môi giới địa ốc cho thấy từ mấy tuần qua giá nhà đất tiếp tục giảm đều, chủ yếu từ các khách hàng vay vốn ngân hàng để đầu tư nay đến kỳ hạn phải trả tiền. Bên cạnh là những khách hàng mua nhiều dự án cùng lúc, nay muốn bán bớt trước thời điểm chủ đầu tư yêu cầu đóng tiền cho đợt tiếp theo.

Các dự án tại khu Nam Sài Gòn có mức giảm bình quân 20%, một số dự án giá giảm đến 30% trong vòng hơn một tháng. Dự án khu dân cư Phú Mỹ (phường Phú Mỹ, quận 7), thời điểm giá cao nhất lên đến 46 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay còn 35 triệu đồng/m2 vẫn không có người mua. Dự án Him Lam - Kênh Tẻ giá 60 triệu đồng/m2 nay đang chào xuống 48 triệu. Ở các dự án thuộc quận 2, quận 9 giá đất có giảm chậm hơn, giảm từ hai đến năm triệu đồng/m2.

Không ít nhà phân tích cho rằng, tình trạng phát triển bong bóng trên thị trường bất động sản đã được ngăn chặn, ít nhất là vào lúc này. Đây là cơ hội để các nhà đầu tư nước ngoài có những tính toán lâu dài hơn, còn các doanh nghiệp bất động sản cân đối các khoản doanh thu để đầu tư đúng hướng và có hiệu quả chứ không chạy theo nhu cầu ảo của thị trường.

Một thị trường nhiều tiềm năng...

Thông tin từ một hội thảo do Bộ Xây dựng vừa tổ chức ở miền Trung cho thấy năm 2007, riêng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đạt trên 8,5 tỉ USD, chiếm hơn 42% tổng vốn đăng ký (20,3 tỉ USD). Và chỉ trong ba tháng đầu năm 2008, đồng vốn này đã đạt khoảng năm tỉ USD. Thu chi ngân sách từ thị trường bất động sản chiếm tỷ trọng lớn, có địa phương chiếm đến hơn 50% tổng thu ngân sách.

Hiện cả nước đang triển khai trên 1.500 dự án nhà ở và khu đô thị, nhiều khu đô thị mới có cơ sở hạ tầng hiện đại, môi trường sống văn minh đã và đang hình thành. Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 hecta hiện nay lên 460.000 hecta vào năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hóa từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025. Dân số đô thị từ 23 triệu người dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị.

Trung bình mỗi năm tại Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu mét vuông nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020. Ngoài ra, các chính sách mới của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, dự kiến mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam… cũng làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn.

Một thực tế khác tác động vào thị trường bất động sản, đó là làn sóng đầu tư tăng nhanh sau khi nước ta gia nhập WTO, dẫn đến nhu cầu về văn phòng, khách sạn và công trình thương mại tăng cao, đặc biệt nhu cầu về văn phòng loại A, B, khách sạn ba sao, năm sao tại các đô thị lớn. Việc phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao… cũng giúp cho thị trường bất động sản thêm sôi động. Theo quy hoạch, từ nay đến năm 2015, cả nước dự kiến thành lập mới trên 100 khu công nghiệp với diện tích đất khoảng 26.000 hecta.

...nhưng thiếu minh bạch

Thế nhưng hiện nay, thị trường này vẫn chưa thoát khỏi tình trạng thiếu minh bạch. Hệ thống thuế liên quan đến thị trường bất động sản chưa hợp lý, cụ thể là thuế trong sử dụng nhà đất quá thấp, không khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai và không hạn chế được đầu cơ. Ngược lại, thuế giao dịch và lệ phí trước bạ lại quá cao nên không khuyến khích được các giao dịch chính thức có đăng ký và nộp thuế. Cơ chế tài chính cho thị trường bất động sản thì chưa phù hợp để giúp thị trường phát triển.

co hoi on dinh thi truong bat dong san Sự thiếu minh bạch còn được biểu hiện qua việc hầu hết dự án bất động sản vẫn phải theo cơ chế xin - cho, điều chỉnh quy hoạch, mặc dù trên nguyên tắc cơ chế này đã bị bãi bỏ từ năm 2004 khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành. Có thể nói cho đến nay chúng ta vẫn chưa có cơ chế cung cấp thông tin thị trường bất động sản một cách hữu hiệu. Vì thế nhà đầu tư còn gặp nhiều trở ngại và không bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới. Mới đây, một công ty đã khiếu kiện về kết quả đấu thầu tại khu đất vàng TP.HCM là một biểu hiện của tình hình này.

Không những thế, thị trường bất động sản ở nước ta còn thiếu tính chuyên nghiệp. Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, trình tự, thủ tục về đất đai, thỏa thuận quy hoạch, phê duyệt dự án quá phức tạp, kéo dài qua nhiều cấp. Bình quân ở Việt Nam, công tác chuẩn bị đầu tư kéo dài từ hai đến ba năm, trong khi ở Thái Lan chỉ mất năm tháng.

Do lợi nhuận cao (thực hiện dự án đầu tư chung cư có thể đạt lợi nhuận 100-200%) nên nhiều công ty, tập đoàn lớn tập trung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, hầu hết các ngân hàng đều thành lập quỹ hoặc công ty kinh doanh bất động sản, dẫn tới tình trạng đầu tư nội bộ rất khó kiểm soát. Việc cho vay dễ dãi lại tập trung vào một phân khúc thị trường hẹp làm tăng đầu cơ, tạo cầu ảo làm mất ổn định thị trường.

Phần lớn các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chưa thông qua sàn giao dịch theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá diễn ra khá phổ biến, làm cho thông tin về thị trường này không phản ánh đúng thực tế, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh bất động sản.

Chờ đợi một thị trường lành mạnh

Trước thực trạng kinh doanh bất động sản hoạt động không theo một trật tự thông thường như lâu nay, việc chấn chỉnh thị trường này vào thời điểm tạm thời lắng đọng nên được xem là một thời cơ.

Trước tiên cần nhanh chóng chấn chỉnh tình trạng các địa phương chiếm đất dành cho dự án nhưng chưa biết đến khi nào những dự án này mới được triển khai.
Sự kiện tỉnh Long An với hàng chục dự án từ sân golf, khu công nghiệp đến đô thị sinh thái được xem là khá phổ biến ở rất nhiều địa phương khác cần được soi rọi một cách nghiêm túc để ngăn chặn một làn sóng giành đất, vừa làm thu hẹp đất nông nghiệp vừa không tạo ra được quỹ nhà cho người dân. Đây là một sự lãng phí tài nguyên đáng kể.

Về vấn đề này, ý kiến của ông Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM, rất đáng quan tâm. Theo ông, việc áp dụng các quy định của Luật đất đai năm 2003 là cách mổ xẻ để làm bung ra những bất cập tồn tại vừa qua.
Tất nhiên khi áp dụng những quy định mới để chấn chỉnh, tổ chức quản lý thì thị trường có phản ứng lại. Tình trạng thị trường bất động sản “đóng băng” hiện nay chỉ đối với người mua đi bán lại, còn người dân có nhu cầu nhà ở thì đã “đóng băng” từ lâu bởi giá cả vượt quá khả năng của họ.

Ông Lịch cũng dự báo giá nhà đất sắp tới sẽ còn giảm. Giá bất động sản sẽ đứng một thời gian ngắn hay dài còn phụ thuộc vào yếu tố kinh tế khác như (1) cơ hội đầu tư vào các lĩnh vực khác mà có triển vọng thì nhà đầu tư sẽ bán nhà đất đang “ôm” để đầu tư, (2) giải quyết tốt mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn, (3) dùng biện pháp tài chính để phá băng trên thị trường bất động sản như dùng công cụ thuế để điều tiết hợp lý.

Còn Phó viện trưởng Viện Khoa học nghiên cứu thị trường giá cả Vũ Đình Ánh thì có lời khuyên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên nhân cơ hội này để thay đổi tư duy.
Không nên chỉ nhắm vào nguồn tín dụng trong nước như trước mà phải hướng kết hợp với nguồn vốn từ nước ngoài đang đổ vào Việt Nam. Cầu bất động sản luôn tồn tại, nhất là với một nước đang phát triển như Việt Nam thì cầu đó lại càng lớn, và nguồn vốn nước ngoài thừa sức để bù đắp.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang cực kỳ hấp dẫn. Trong bối cảnh đồng USD mất giá như hiện nay, có thể Việt Nam sẽ đón nhận một nguồn vốn rất lớn.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước cần tận dụng được thời cơ này, nên coi đây là một cơ hội tiếp cận với vốn mới hơn là việc coi đây là thời kỳ khó khăn.

Một điều có thể thấy rõ, thị trường bất động sản của chúng ta là một thị trường nhiều tiềm năng và là tài sản lớn, nếu được vận dụng đúng quy luật thị trường sẽ kích thích mạnh cho sự phát triển của nền kinh tế đang cần vốn hiện nay.

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam