Chuyển đổi công năng sang căn hộ dịch vụ: Lối thoát cho căn hộ cao cấp?

(Thứ Ba, 27/03/2012 | 15:04)
Từ thực tế khó khăn của phân khúc căn hộ, trên thị trường ngày càng xuất hiện nhiều những dự án chuyển đổi công năng từ căn hộ bán sang căn hộ dịch vụ cho thuê. Những sản phẩm “lai” này được xem là giải pháp tạm thời của chủ đầu tư trong khi chờ đợi thị trường tan băng.
Chuyển đổi công năng sang căn hộ dịch vụ: Lối thoát cho căn hộ cao cấp?
Chuyển đổi công năng sang căn hộ dịch vụ: Lối thoát cho căn hộ cao cấp?


Dự án chuyển đổi hay còn gọi là dự án “lai” là cụm từ mới xuất hiện gần đây trên thị trường bất động sản. Đây là cách gọi khác cho những dự án căn hộ bán chuyển sang công năng căn hộ dịch vụ cho thuê để thích nghi với thị trường căn hộ cao cấp trầm lắng thời gian qua.

chuyen doi cong nang sang can ho dich vu loi thoat cho can ho cao cap


Giải pháp tình thế


Với nhiều chủ đầu tư, các dự án căn hộ cao cấp đang trong tình trạng ế ẩm, việc lắp đặt thêm trang thiết bị nội thất và cho thuê dưới hình thức căn hộ dịch vụ đang được xem là một giải pháp linh hoạt trong lúc thị trường đang đóng băng như hiện nay. Giải pháp này cho phép chủ đầu tư vẫn giữ được quyền sở hữu, đồng thời có được dòng thu nhập từ hoạt động cho thuê. XI Riverview Palace, The Vista, Ben Thanh Luxury Apartment... là một số dự án căn hộ cao cấp quyết định đi theo con đường chuyển đổi công năng này.

Tuy nhiên, hầu hết các chủ đầu tư dự án chỉ xem đây là giải pháp tình thế, bởi loại hình đầu tư căn hộ dịch vụ dù tỷ suất sinh lợi cao nhưng thời gian hoàn vốn dài, do đó, khi thị trường căn hộ có dấu hiệu hồi phục trở lại, chủ đầu tư sẽ bán những căn hộ này thay vì tiếp tục khai thác cho thuê.

Ben Thanh Luxury Apartment là một trong những dự án tiên phong trong việc chuyển đổi từ căn hộ bán sang căn hộ dịch vụ cho thuê. Nằm ở góc đường Ký Con – Lê Thị Hồng Gấm (Quận 1 – TP.HCM), dự án này sở hữu một vị trí đắc địa, là một trong số ít dự án được cấp chủ quyền vĩnh viễn, tuy nhiên do thị trường khó khăn, thanh khoản kém, Bến Thành Land đã quyết định chuyển đổi 30 căn hộ bán sang căn hộ dịch vụ để cho thuê, nếu trong điều kiện thị trường khởi sắc và khách hàng quan tâm, doanh nghiệp cũng sẽ bán lại các căn hộ này.


Chưa chắc dễ ăn


Được xem là giải pháp “cứu cánh” cho thị trường căn hộ cao cấp, tuy nhiên không phải bất kì dự án nào cũng có thể chuyển đổi sang loại hình căn hộ dịch vụ. Việc chuyển đổi công năng còn phụ thuộc vào vị trí, quy hoạch nhà nước, tính pháp lý dự án cũng như chi phí bỏ thêm để chuyển đổi. Những dự án căn hộ sẽ dễ dàng chuyển sang căn hộ dịch vụ hơn là các phân khúc khác.

Theo nhận định của Savills, đối với các dự án căn hộ cao cấp đã và sắp đi vào hoạt động, việc chuyển đổi đòi hỏi doanh nghiệp phải có năng lực tài chính tốt. Bên cạnh đó, theo ông Jean-François Chevance - Giám đốc Thiết kế Archetype Group, những dự án đang trong giai đoạn phát triển sẽ dễ dàng chuyển công năng hơn là các dự án vừa hoàn thành hoặc các tòa nhà hiện hữu. Do chủ đầu tư đã có sẵn nhà tư vấn thiết kế và nhà thầu thi công am hiểu dự án, việc can thiệp ngay từ đầu cũng sẽ giúp tiết kiệm thời gian, nguồn lực và tiền bạc.

Theo nghiên cứu của Savills, một dự án căn hộ bán khi chuyển sang công năng căn hộ dịch vụ có cùng hạng thì chi phí trung bình mà chủ đầu tư phải bỏ ra thêm chiếm khoảng 17% - 21% so với chi phí ban đầu. Chi phí bỏ ra thêm ở đây chỉ bao gồm chi phí hoàn thiện trang thiết bị nội thất trong căn hộ và chưa tính đến các chi phí phát sinh như là lãi vay.

Đơn cử, với dự án Ben Thanh Luxury Apartment, theo ông Nguyễn Cao Trí – TGĐ Bến Thành Land cho biết tại buổi hội thảo về chuyên đề căn hộ dịch vụ do Lean Media phối hợp với Irving Seminar & Trainning tổ chức, thì chi phí chuyển đổi trung bình trên một mét vuông sàn chiếm khoảng 400 USD.


Lưu ý cho nhà đầu tư


Mặc dù dược nhận định là phân khúc còn rất nhiều tiềm năng vì nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao nhưng đây không phải là phân khúc dễ đầu tư, “ngồi mát xơi bát vàng”, bởi đây là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao trong việc quản lý và vận hành dịch vụ.

Để đạt hiệu quả đầu tư từ việc chuyển đổi sang phân khúc căn hộ dịch vụ, chủ đầu tư cần phải có kinh nghiệm trong việc phát triển, quản lý và vận hành tòa nhà nhằm đáp ứng thị hiếu của khách thuê và nhu cầu đa dạng của thị trường.

Về mặt thiết kế căn hộ, chủ đầu tư nên thiết kế phù hợp với đối tượng khách hàng mà họ hướng đến do yêu cầu thiết kế căn hộ của khách thuê Châu Âu rất khác với khách thuê Châu Á.

Tuy nhiên yếu tố vị trí và khả năng quản lý chuyên nghiệp, chất lượng cao mới là những yếu tố quan trọng nhất để đảm bảo cho dự án hoạt động hiệu quả. Đối tượng thuê căn hộ dịch vụ chủ yếu là các chuyên gia người nước ngoài đang làm việc tại VN, chính vì vậy mà sự thuận tiện trong đi lại, môi trường sống trong lành và an toàn, tiện ích vui chơi, giải trí, cung cách quản lý chuyên nghiệp, cung cấp các dịch vụ chăm sóc cuộc sống tiêu chuẩn cao và am hiểu tâm lý khách thuê là những yêu cầu tiên quyết để một dự án căn hộ dịch vụ có được công suất hoạt động cao.

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam