Bức tranh nguồn vốn cho thị trường bất động sản (Phần II)

(Thứ Ba, 20/09/2011 | 10:56)
Ngoài những cách truyền thống như vay ngân hàng và huy động vốn từ khách hàng, DN BĐS vẫn có thể áp dụng nhiều hình thức mới đang phát triển mạnh hiện nay.
Bức tranh nguồn vốn cho thị trường bất động sản (Phần II)
Bức tranh nguồn vốn cho thị trường bất động sản (Phần II)

Các định chế tài chính của thị trường bất động sản

Phát hành trái phiếu


Trong tình hình BĐS đang gặp nhiều khó khăn hiện nay, việc phát hành trái phiếu được xem như một kênh huy động vốn nhanh và hiệu quả. Vốn đến từ nhiều đối tượng có tiềm lực tài chính như quỹ đầu tư, tập đoàn tài chính...và thủ tục pháp lý cũng không quá phức tạp. DN có thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc. Ngoài ra, DN phát hành trái phiếu không phải thế chấp tài sản; hoạch định tài chính bằng trái phiếu rẻ hơn các khoản vay khác. DN có vốn để tiếp tục thực hiện dự án, các sản phẩm BĐS sẽ sớm được tung ra thị trường tiếp ứng nguồn cung, góp phần hạ nhiệt thị trường BĐS.

buc tranh nguon von cho thi truong bat dong san (phan ii)
Phát hành trái phiếu DN là cách đã được nhiều quốc gia trên thế giới thực hiện từ lâu, bởi đây là phương thức huy động vốn rất hiệu quả.


Công ty CP địa ốc Sài Gòn Thương tín (Sacomreal) là đơn vị đầu tiên tại TP.HCM thể nghiệm hình thức huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu dự án. Ban đầu, Sacomreal phát hành trái phiếu cho dự án Phú Lợi 1 Q8 và thu hút khá nhiều KH. Sau đó, để triển khai dự án Belleza Q7, Sacomreal phát hành một đợt trái phiếu với tổng giá trị 750 tỉ đồng. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 1,5 tỉ đồng, trái chủ được tặng một quyền mua căn hộ Belleza và được giảm giá 8% khi mua căn hộ. Sau chỉ 3 ngày phát hành, Sacomreal đã huy động đủ vốn.

Ông Đặng Hồng Anh - Chủ tịch HĐQT Sacomreal cho biết: “Hiện nay, việc huy động vốn trên thị trường BĐS không dễ dàng, đặc biệt là huy động vốn bằng hình thức trái phiếu dự án. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư đảm bảo được các yếu tố như lãi suất trái phiếu cạnh tranh, tính rủi ro của trái phiếu thấp, quyền mua BĐS kèm mức chiết khấu và đặc biệt là giá trị gia tăng trên sản phẩm BĐS cao thì chắc chắn sẽ thu hút được KH”.
Khi áp dụng hình thức phát hành trái phiếu, DN phải thanh toán đầy đủ khi đáo hạn đúng theo cam kết trong hợp đồng với mức lãi suất cố định. Trái phiếu BĐS rủi ro hơn trái phiếu NH nên các DN có thể gặp khó khăn trong việc cấu trúc khoản vay sao cho dự án BĐS luôn có khả năng trả lãi và gốc, và phải bảo đảm dòng tiền liên quan đến nợ không bị âm.

Nguồn vốn nước ngoài (FDI)

Một kênh huy động vốn nữa đó là vay vốn từ các quỹ đầu tư và liên doanh với nước ngoài. Đây là một xu hướng mới với vòng đời quỹ nhất định và đảm bảo dòng tiền trong khoảng thời gian đó. Kênh huy động vốn này sẽ hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Ngoài nguồn tài chính luôn dồi dào, họ còn đóng góp vào việc xây dựng DN, tư vấn chiến lược, giới thiệu nhân sự chuyên nghiệp chứ không đơn thuần là đầu tư vào cổ phiếu của DN đó. Do đó, sự có mặt của các quỹ nổi tiếng với tư cách là cổ đông lớn sẽ làm tăng giá trị cổ phiếu của công ty.

buc tranh nguon von cho thi truong bat dong san (phan ii)


Bản thân các DN BĐS cần xác định nhu cầu, lên kế hoạch về vốn cho các giai đoạn một cách cụ thể và rõ ràng, tạo thuận lợi cho việc huy động vốn đầu tư từ nguồn FDI. Bên cạnh đó, cần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI vào thị trường BĐS thông qua cơ chế nhà đầu tư nước ngoài phải đưa tiền thực của họ vào đầu tư, không được tạo lợi nhuận trên chính nguồn vốn huy động trong nước.

Dựa vào thực tế quá trình đầu tư từ FDI vào VN từ năm 2000, mức độ chênh lệch giữa dòng vốn đầu tư cam kết và vốn thực tế rất lớn. Điều này cho thấy nền kinh tế VN vẫn còn chưa ổn định và đáp ứng được các yêu cầu khắt khe của một số quỹ đầu tư nước ngoài. Theo dự báo, có thể trong vòng 5 năm nữa, lượng vốn FDI vào VN vẫn sẽ có nguy cơ giảm.

Ngoài ra, cần tận dụng nguồn tín dụng giá rẻ của những NH nước ngoài, vốn rất quan tâm đến KH là các DN địa ốc. Lãi suất cho vay tại các NH này thường chỉ từ 4 - 5%/năm, thấp hơn nhiều so các NH trong nước. Việc cho phép thực hiện cơ chế thế chấp bằng BĐS tại các NH nước ngoài khá phức tạp nhưng rất cần thiết nhằm giải quyết bài toán vốn cho các DN hiện nay.

Do đó, khi muốn tiến đến hướng kêu gọi vốn từ FDI, các DN phải có lợi thế cạnh tranh và phải chứng minh được tiềm lực tài chính mạnh, chiến lược kinh doanh khả thi, cũng như sự tăng trưởng cao. Ngoài ra, đối tác nước ngoài thường có những phân tích rất kỹ về năng lực, quy mô, tính khả thi của dự án. Đôi khi trong quá trình hợp tác sẽ xuất hiện những bất đồng trong quản trị DN, văn hóa kinh doanh và nguồn nhân lực hiện tại.

Hoạt động mua bán sáp nhập

Thị trường BĐS Việt Nam đang thực sự khan hiếm nguồn vốn, do vậy các nhà đầu tư đang tìm kiếm những nguồn tài chính mới.

Theo ông Neil MacGregor, Phó giám đốc điều hành cty Savills Việt Nam, nhà đầu tư BĐS ở Việt Nam hiện có nhiều lựa chọn bổ sung nguồn vốn để tiếp tục triển khai các dự án mà không cần tới vay vốn từ NH nếu tìm được đối tác phù hợp.

Những lựa chọn đó bao gồm việc bán toàn bộ dự án cho bên thứ ba, tìm kiếm đối tác góp vốn, bán nhà ở với số lượng lớn, hoặc bán khu thương mại và văn phòng theo sàn. Nhiều chủ đầu tư Việt nam đang nắm giữ các quỹ đất lớn và có thể bán một phần cho các bên thứ cấp để huy động vốn xây dựng các dự án khác.

Theo Savills Việt Nam, hoạt động mua bán và sáp nhập trong thị trường BĐS thế giới đang phát triển nhanh chóng ở mức 23,8% trong giai đoạn 2009-2010. Tại thị trường BĐS Việt Nam, theo Savills đây là một trong những lĩnh vực nổi bật nhất trong năm 2010 về cả số lượng và giá trị các giao dịch. Trong những giao dịch này, không chỉ những chủ đầu tư nước ngoài với tiềm lực lớn về vốn như trước đây, mà nhà đầu tư, phát triển BĐS Việt Nam cũng khá năng động với vai trò là bên mua.

Hai năm qua, chị riêng thị trường BĐS TP.HCM đã ghi nhận hàng loạt thương vụ mua bán dự án, đặc biệt là những tháng gần đây. Gần đây nhất, quỹ đầu tư JSM Indochina vừa thông tin họ chuyển nhượng thành công dự án Peninsula với giá khoảng 11 triệu USD cho Công ty Sao Sáng Saigon (một thành viên của NH Nam Á). Dự án này là khu đất rộng hơn 7.400 mét vuông trên đường Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền, Q2. Trong quý 1/2011, một nhà đầu tư Nhật cũng đã mua lại tòa nhà văn phòng Centre Point trên đường Nguyễn Văn Trỗi, quận Phú Nhuận vừa khánh thành năm 2009. Công ty Capita Value Homes (một công ty con của CapitaLand) đã mua lại 65% vốn cổ phần của một dự án ở Bình Chánh. Và còn rất nhiều dự án khác đã đổi chủ trong thời gian 2 năm thị trường đóng băng vừa qua. Theo công ty Savills Việt Nam, chỉ riêng trong năm 2010, công ty này đã tư vấn, môi giới thành công nhiều giao dịch BĐS như trên với tổng trị giá hơn 100 triệu USD.


Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT)

buc tranh nguon von cho thi truong bat dong san (phan ii)
Quy trình hoạt động của quỹ REIT


REIT là một công cụ thị trường vốn. Quỹ này huy động tiền nhàn rỗi từ các nhà đầu tư cá nhân hay tổ chức cùng quan tâm đầu tư vào BĐS tạo thu nhập. REIT sử dụng tiền này để mua những tài sản BĐS có chất lượng, thiết lập danh mục đầu tư BĐS có quy mô và quản lý danh mục đầu tư này nhằm mục đích đầu tư dài hạn.

Thực tế hiện nay thì REIT vẫn còn khá mới lạ ở VN, dù đã quá quen thuộc với các thị trường quốc tế. Bên cạnh đó, Nhà nước vẫn chưa ban hành khung pháp lý cho hoạt động của quỹ. Đặc biệt, các nhà đầu tư trong nước vẫn chưa quen với hình thức đầu tư thông qua tổ chức trung gian, dù đa số thái độ của các DN đón nhận thông tin về việc thành lập quỹ này là rất hồ hởi.

>> Bức tranh nguồn vốn cho thị trường bất động sản (Phần I)

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam