Bức tranh nguồn vốn cho thị trường bất động sản (Phần I)

(Thứ Hai, 19/09/2011 | 09:46)
Nguồn vốn của một doanh nghiệp (DN) mang tầm quan trọng như dòng huyết mạch chảy trong một cơ thể con người. Bất động sản (BĐS) cũng không nằm ngoài quy luật tất yếu đó. Thị trường BĐS thời gian qua gặp nhiều khó khăn, theo nhận định chung nguyên nhân là do những bất cập từ nguồn vốn cho DN.
Bức tranh nguồn vốn cho thị trường bất động sản (Phần I)
Bức tranh nguồn vốn cho thị trường bất động sản (Phần I)

Có rất nhiều hình thức huy động vốn cho DN kinh doanh BĐS, tuy nhiên dù DN áp dụng hình thức nào đi nữa, thì việc hiểu rõ cặn kẽ từng hình thức là điều rất quan trọng trong thời điểm kinh tế Việt Nam còn non trẻ hiện nay.


1.Hệ thống NH

buc tranh nguon von cho thi truong bat dong san (phan i)
Một phương thức vay truyền thống và phổ biến, có những hạn chế nhất định nhưng dễ dàng được chấp nhận; có thể xin gia hạn nếu chưa có khả năng trả (đối với công ty có uy tín và quan hệ lâu dài với NH)


Hiện nay, tín dụng ngân hàng (NH) là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các DN kinh doanh BĐS. Ước tính, vốn đầu tư vào BĐS ở nước ta hiện nay hơn 60% là vốn vay NH. Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn đến 10 - 15 năm.

Việc NH Nhà nước kiên quyết thắt chặt tín dụng, đặc biệt với lĩnh vực phi sản xuất giảm 22% vào tháng 6 và tiếp tục giảm xuống còn 16% vào cuối tháng 12 dựa theo nghị quyết (NQ) 11 về chính sách thắt chặt tiền tệ, khiến nguồn tiền đổ vào BĐS càng khan hiếm hơn. Nếu mạnh tay thắt tín dụng, các NH có thể giảm nhanh dư nợ cho vay BĐS, tập trung vào việc lựa chọn các KH uy tín để cho vay, song cũng đồng nghĩa với việc tăng tỷ lệ nợ xấu, nợ khó đòi với các khoản vay trước đó.

Một vấn đề nữa liên quan đến NQ11, đó là lãi suất cho vay BĐS đang ở mức quá cao, từ 17% - 18% /năm. Nhiều dự án đang triển khai thì bị ngừng cho vay, dẫn tới chậm tiến độ và ảnh hưởng tới tính thanh khoản. Nguyên do bởi vốn tự có của các DN thuộc lĩnh vực này không nhiều, đa số phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ NH, còn việc huy động vốn của KH lại bị vướng chính sách. Nếu không tiếp tục được “bơm” thêm vốn, dự án không được hoàn thiện, không có sản phẩm để bán và DN không thể thu hồi vốn, trong khi nợ cũ vẫn tồn đọng.

Trong luật Đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, các quy định về căn cứ xác định giao dịch BĐS để cho vay ,…đã khiến nhiều DN gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các NH. Do đó, Nhà nước cũng phải vào cuộc “giải cứu” DN bằng cách sớm hoàn thiện, chỉnh sửa một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư vào BĐS.

Trong tình hình này, DN nên liên kết với NH bằng cách cho khách hàng (KH) vay vốn mua nhà qua NH mà mình liên kết với lãi suất ưu đãi. Bằng cách liên kết giữa KH và NH như vậy, DN vừa giúp KH tiếp cận vốn NH, vừa gián tiếp huy động được vốn từ NH.


2. Người mua nhà

Huy động vốn từ KH hay người mua nhà là kênh huy động hữu hiệu vì DN không phải trả lãi và KH có thể mua sản phẩm BĐS với nhiều ưu đãi. Bên cạnh đó, KH có nhu cầu mua nhà đặt cọc một số tiền nhất định khi ký kết hợp đồng trong khi DN có vốn để xây dựng dự án. Hợp đồng ký kết có sự đảm bảo về giá cả, quyền lợi và nghĩa vụ cụ thể giữa hai bên. Ngoài ra, công ty phải có uy tín, đảm bảo tiến độ thi công và giao sản phẩm cho KH đúng hạn cam kết.

Hiện nay, các DN có rất nhiều hình thức huy động vốn trực tiếp từ KH trong thời điểm khó khăn này, giúp họ có thể tiếp tục hoàn thành dự án. Tuy nhiên, việc huy động này cũng gặp rất nhiều khó khăn. Sức tiêu thụ sản phẩm phụ thuộc mạnh mẽ vào niềm tin của KH, những biến động của thị trường BĐS và nền kinh tế. Thực tế cho thấy, trong cơn đóng băng của thị trường, KH rất do dự khi bỏ một số tiền lớn vào một căn hộ mà chỉ mới xuất hiện trên giấy, thậm chí có những căn hộ giá giảm giá chỉ còn 10 triệu/m2 mà vẫn hiếm người mua.

buc tranh nguon von cho thi truong bat dong san (phan i)
Chung cư 4S2 Riverside Linh Đông (Thủ Đức) với phương thức thanh toán mỗi tháng trả một mét vuông


NĐ71 và Thông tư 16 là hai chính sách ảnh hưởng mạnh nhất đến việc huy động vốn từ KH. Các chính sách này cho phép chủ đầu tư cấp 1 sau khi hoàn thành thủ tục giải phóng mặt bằng, nộp thuế cho nhà nước thì được phép bán 20% dự án không thông qua sàn để huy động nguồn vốn, nhưng vẫn còn đến 80% phải đợi xây xong móng mới được bán qua sàn. Đây được xem là một bước tháo gỡ nút thắt về câu chuyện huy động vốn trong thời buổi khó khăn hiện nay cho DN.
Tuy nhiên, quy định số lượng nhà được phân chia không quá 20% chỉ bó hẹp ở dự án thương mại. Trong khi dự án nhà ở xã hội đang được nhà nước khuyến khích kêu gọi đầu tư thì không được áp dụng.

Vấn đề nhà thu nhập thấp hiện nay đang là một điểm khá nóng. Trên thực tế, cả DN và người dân đều đang không mặn mà với hình thức nhà ở này. Theo QĐ67 của TTCP có hiệu lực từ 10/6/2009 thì chủ đầu tư xây nhà thu nhập thấp được miễn thuế giá trị gia tăng, còn thuế thu nhập DN miễn trong 4 năm đầu tiên, giảm 50% trong 5 năm tiếp theo và áp dụng thuế suất thuế 10% trong suốt thời gian hoạt động. Tuy nhiên, tại QĐ96, các ưu đãi cho nhà thu nhập thấp được sửa đổi lại, chủ đầu tư chỉ còn được giảm 50% thuế giá trị gia tăng đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2009, thuế thu nhập DN cũng chỉ được miễn trong năm 2009.

Ông Đặng Hoàng Huy, TGĐ Vinaconex Xuân Mai - chủ đầu tư tham gia hai dự án nhà thu nhập thấp là Ngô Thì Nhậm và Kiến Hưng cho biết, theo quy định, chủ đầu tư nhà thu nhập thấp được vay vốn ưu đãi từ NH Phát triển Việt Nam nhưng trên thực tế hầu hết các chủ đầu tư đều phải tự thu xếp vốn vay từ NHTM với lãi suất không ưu đãi.

Về phần KH, điều bất hợp lý là những căn hộ bán cho người thu nhập thấp có diện tích khá cao, số tiền để có thể mua được căn hộ đó cũng tới gần tỷ đồng (với căn hộ diện tích lớn khoảng 60-80m2, trị giá ít nhất cũng gần 700 triệu đồng đến ngót tỷ đồng). Bên cạnh đó, khi người dân đi nộp hồ sơ vay NH mua nhà thu nhập thấp vẫn phải có tài sản thế chấp như bình thường. Như vậy, ý nghĩa khái niệm thu nhập thấp của người lao động dường như không còn đúng nữa.

Để khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS, cần tiếp tục huy động nguồn vốn trong dân, đây là một nguồn vốn rất lớn và đa dạng. Muốn làm được điều này các DN BĐS cần tạo ra những sản phẩm nhà giá rẻ hợp với nhu cầu và thu nhập của người dân.

Các chủ đầu tư nên xem xét lại về giá để đưa giá của BĐS về đúng với giá trị thật, đảm bảo cho người bán có lãi và phù hợp với khả năng của người tiêu dùng, giúp thị trường sôi động trở lại. Đồng thời, cần tạo một cơ chế đảm bảo khả năng giao dịch, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện với sự tham gia giám sát của những người góp vốn.

>> Bức tranh nguồn vốn cho thị trường bất động sản (Phần II)

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam