Bế tắc chuyện huy động vốn

(Thứ Bảy, 03/05/2008 | 08:06)
Quy định chỉ được huy động vốn của khách hàng khi đã xây xong phần móng khiến cho các doanh nghiệp gặp không ít khó khăn.
Bế tắc chuyện huy động vốn
Bế tắc chuyện huy động vốn

Trong bối cảnh các ngân hàng siết chặt lại việc cho vay tín dụng bất động sản (BĐS), nhiều doanh nghiệp càng lâm vào tình trạng bế tắc hơn. Hiệp hội BĐS TP.HCM đã chính thức kiến nghị nhiều điểm để giải bài toán về vốn cho doanh nghiệp.

Khi nào được huy động vốn?

Trong cuộc họp mới đây do Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TP.HCM và Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) tổ chức để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết: "Để đầu tư dự án, doanh nghiệp huy động vốn từ nhiều nguồn: vốn tự có, vay ngân hàng, các quỹ đầu tư và một nguồn vốn khác quan trọng là huy động từ khách hàng. Thế nhưng, những văn bản quy định hiện hành vẫn còn chồng chéo, mâu thuẫn nên hiện tại doanh nghiệp rất khó khăn khi huy động vốn triển khai dự án". Ông Châu cho rằng Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp phải xây xong phần móng mới được huy động vốn từ người mua nhà, trong khi đó
Liên quan đến kiến nghị mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM về việc các dự án nhà ở thương mại từ 1 ha đến 10 ha phải dành từ 5% - 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội, nhiều doanh nghiệp cho rằng kiến nghị trên không căn cứ vào Nghị định 90 và Luật Nhà ở, bởi các văn bản này chỉ quy định chỉ các dự án 10 ha trở lên mới dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội. Ông Lê Hoàng Châu cho biết: "Trong cuộc làm việc tới đây vào ngày 6.5.2008 giữa Bộ TN-MT với các doanh nghiệp về sửa đổi bổ sung Luật Đất đai, HoREA sẽ kiến nghị cụ thể nhiều vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội, trong đó có vấn đề nghĩa vụ của doanh nghiệp đối với chương trình nhà ở phải được xác định như thế nào. Có nhất thiết là phải dành quỹ đất của các doanh nghiệp cho chương trình này theo kiểu "nửa nạc nửa mỡ" hay không, bởi ví dụ một dự án chỉ có quy mô 1-2 ha ở khu vực nội thành, theo thiết kế là xây dựng căn hộ cao cấp, nếu dành 5% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội thì làm sao doanh nghiệp có thể xây "chen" cả 2 loại nhà vào trong một dự án như vậy được?".
Nghị định 153 hướng dẫn thực hiện Luật Kinh doanh BĐS lại quy định doanh nghiệp chỉ được huy động vốn từ khách hàng khi bắt đầu triển khai hạ tầng. Theo ông Lê Hoàng Châu, việc định danh thời điểm huy động vốn chưa rõ ràng (Thế nào là xong phần móng? Bắt đầu triển khai hạ tầng là khi đã giải phóng mặt bằng, chuẩn bị san lấp hay san lấp xong trên toàn bộ dự án?) khiến cho các doanh nghiệp lúng túng, dẫn đến tình trạng nhiều dự án bị ngưng trệ. Vì vậy, HoREA kiến nghị cho phép doanh nghiệp được huy động vốn của người mua nhà sau khi đã giải phóng xong mặt bằng, duyệt quy hoạch 1/500 và đã làm nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Nhưng kiến nghị này chưa được sự đồng tình của Sở TN-MT. Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, Trưởng phòng Kế hoạch Sở TN-MT cho rằng: "Các quy định của pháp luật liên quan đến việc huy động vốn nhằm bảo hộ quyền lợi của khách hàng khi mua nhà. Thị trường BĐS đang tiềm ẩn yếu tố đầu cơ quá lớn, do vậy việc huy động vốn rộng rãi từ người dân trong giai đoạn chưa đầu tư sẽ tạo điều kiện cho việc đầu cơ đất đai càng gia tăng, rất phức tạp trong việc xử lý khi dự án gặp bất trắc". Bà Vân khẳng định: "Trước đây có quy định doanh nghiệp phải đầu tư xong hạ tầng mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng từ ngày 21.3.2008, UBND TP.HCM đã ký Quyết định 19, trong đó có quy định sau khi nhà đầu tư bồi thường xong, được cấp quyết định giao đất, đã nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ sẽ được cấp ngay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn dự án. Với quy định này, nhà đầu tư có được giấy tờ pháp lý ban đầu để vay vốn hoặc hợp tác đầu tư. Do vậy, đã giải quyết được phần nào khó khăn cho doanh nghiệp".

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, Quyết định 19 đã giúp doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn nhưng trong hoàn cảnh hiện nay, dù có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tay mà các ngân hàng từ chối cho vay thì cũng bằng không, "bế tắc vẫn hoàn bế tắc". Ông Lâm Văn Chúc - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư BĐS Phúc Đức cho rằng: "Thực tế hiện nay, việc vay ngân hàng để thực hiện dự án BĐS là hầu như không thể, mà dù có vay được thì lãi suất quá cao (thấp nhất 18 - 20%/năm). Một dự án thực hiện từ khi khởi động cho đến khi hoàn thành kéo dài ít nhất cũng 5 năm. Với lãi suất như vậy, nếu vay 500 tỉ đồng thì với thời gian 5 năm, doanh nghiệp bị "đội" chi phí lên 1.000 tỉ đồng. Tất cả khoản chi phí này được tính vào giá thành, do vậy giá nhà chắc chắn sẽ phải tăng lên".

Theo bà Đỗ Thị Loan - Tổng thư ký HoREA: "Hiện tượng các chủ đầu tư huy động vốn khách hàng không đúng quy định như trường hợp dự án khu chung cư Adonis 2 (quận 8) vừa qua, hoặc huy động vốn rồi đem đầu tư vào việc khác là khá phổ biến, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà. Do vậy, cần phải có hợp đồng mẫu thống nhất trên toàn quốc và phải có biện pháp chế tài thật nặng những chủ đầu tư vi phạm hợp đồng". Còn ông Đặng Đức Thành - Giám đốc Công ty cổ phần Căn Nhà Mơ Ước thì đề nghị bổ sung cần phải có giấy phép xây dựng mới được huy động vốn, nếu không một số doanh nghiệp sẽ bán "khống" những căn hộ chưa được cấp phép, bởi trong thực tế điều này đã diễn ra.

Năng lực tài chính bao nhiêu là hợp lý?

Để thực hiện dự án, Nghị định 90 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư phải có vốn đầu tư không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô dưới 20 ha và vốn đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án quy mô từ 20 ha trở lên. Với quy định này, ông Đặng Hoàng Vũ - Giám đốc Công ty cổ phần địa ốc Thanh Bình cho rằng: "Nhiều dự án dù chỉ 2 - 3 ha nhưng do vị trí đầu tư, thiết kế dự án nên có khi tổng mức đầu tư lến đến 5.000 - 7.000 tỉ đồng vì giá trị kiến trúc trên đất rất lớn, trong khi đó có những dự án 15 - 20 ha nhưng do chỉ đầu tư hạ tầng nên tổng mức đầu tư chỉ 400 - 500 tỉ đồng. Do vậy, quy định tổng mức đầu tư tính theo diện tích đất là chưa hợp lý. Điều này sẽ dẫn đến hệ quả là những doanh nghiệp đầu tư vốn lớn trên diện tích đất nhỏ ở khu vực nội thành sẽ không bị ràng buộc việc chứng minh năng lực tài chính. Ngược lại, doanh nghiệp thực hiện các dự án có quy mô diện tích lớn nhưng vốn ít ở khu vực vùng ven, ngoại thành lại bị ràng buộc quy định này. Trong khi đó, tại những đô thị lớn, chúng ta đang khuyến khích đầu tư ra ngoại thành để xây dựng những khu đô thị vệ tinh, để giảm áp lực về giao thông, để giãn dân...".

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị: "HoREA nhận thấy việc đặt ra mức vốn chủ sở hữu từ 15 - 20% tổng mức đầu tư là quá cao. Trong thực tế, số tiền đền bù giải tỏa thường chiếm từ 30 - 60% tổng mức đầu tư dự án, do vậy chỉ cần quy định doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu bằng 15 - 20% tổng chi phí đền bù, san lấp và xây dựng hạ tầng là hợp lý". Ông Đào Anh Kiệt, quyền Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM cho rằng: "Đây là kiến nghị hợp lý, do vậy sắp tới Sở TN-MT sẽ tập hợp các ý kiến doanh nghiệp thành viên của HoREA để đề xuất lên UBND TP.HCM và các bộ ngành xem xét giải quyết".

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam