BĐS Trung Quốc: Voi cưỡi xe đạp đi đâu?

(Thứ Ba, 28/06/2011 | 08:25)
Trong mấy tháng qua, việc 9/70 thành phố của Trung Quốc có doanh thu BĐS giảm đến phân nửa lại lồng trong bối cảnh nền kinh tế được gọi là "voi cưỡi xe đạp" của quốc gia này đang có khá nhiều dấu hiệu chững lại. Chú voi sẽ tiếp tục tiến về phía trước hay sẽ đi chậm lại? Ngân hàng sẽ bơm tiền cho BĐS hay thắt chặt tín dụng?
BĐS Trung Quốc: Voi cưỡi xe đạp đi đâu?
BĐS Trung Quốc: Voi cưỡi xe đạp đi đâu?


Vào giữa năm 2010, khi có đến 2/3 công ty BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến công bố kết quả yếu kém trong nửa đầu năm, Ngân hàng trung ương Trung Quốc đã phải có động tác yêu cầu nhóm công ty này ước tính mức thua lỗ nếu giá nhà đất có thể giảm tới 60% thay cho mức 30% theo mục tiêu trước đó.

Vào lúc này, vấn đề bong bóng BĐS Trung Quốc đã trở thành mối lo ngại chung của các nền kinh tế lớn nhất thế giới. Giới chuyên gia Mỹ đặc biệt chú ý đến vấn đề này và không chỉ một lần Quỹ Tiền tệ quốc tế và Ngân hàng thế giới nêu ra cảnh báo cùng những khuyến cáo đối với Chính phủ Trung Quốc nhằm hạn chế rủi ro bong bóng BĐS.

Tuy nhiên như chúng ta đã biết, suốt một năm nay giá nhà đất tại 70 thành phố lớn của Trung Quốc chỉ có hạn chế đà tăng chứ chưa hiển thị xu thế giảm đáng kể nào. Vào tháng 5/2011, Don Fang, giáo sư Trường đại học Beijing Normal University đã chỉ dự báo giá nhà đất Trung Quốc giảm khoảng 10-15% trong nửa sau của năm 2011. Thận trọng hơn, hãng UBS Investment cho rằng Trung Quốc sẽ rất khó tránh khỏi sự nổ tung của bong bóng BĐS trong vòng 3-5 năm tới hoặc có thể sớm hơn.

Bong bóng BĐS sẽ bắt đầu vỡ vào quý 4/2011?

Khi nào quả bong bóng BĐS có thể bắt đầu nổ? Đây quả là một dự đoán rất khó khăn. Nhưng chúng ta vẫn có thể đoán định tương lai này thông qua mối quan hệ giữa hai thị trường chứng khoán và thị trường BĐS, cùng chuyển động không ngưng nghỉ của dòng tiền nóng.

Trong thực tế, diễn biến phục hồi và tạo vùng đỉnh của thị trường BĐS Trung Quốc không khác mấy với dạng đồ thị của thị trường chứng khoán. Ngược thời gian, thị trường BĐS Trung Quốc phục hồi chậm hơn thị trường chứng khoán khoảng 6 tháng, bắt đầu vào gần giữa năm 2009. Một điểm trùng hợp cần tham khảo: đây cũng là khoảng thời gian mà thị trường chứng khoán Việt Nam và sau đó thị trường BĐS Hà Nội phục hồi, tuy tại Việt Nam độ trễ giữa hai thị trường này chỉ khoảng 3 tháng.

Tại Trung Quốc, tỷ lệ phục hồi sau khủng hoảng của thị trường chứng khoán và thị trường BĐS là gần như nhau. Thị trường chứng khoán Trung Quốc đạt đỉnh phục hồi vào tháng 8/2009, sau đó giảm khoảng 32% rồi tăng trở lại theo sóng hình sin. Trong thời gian đó, thị trường BĐS vẫn liên tục tăng cho đến cuối năm 2010.

Rất có thể đã có sự dịch chuyển của dòng tiền nóng, hay còn được xem là dòng tiền đầu cơ của các tổ chức đầu cơ lớn, từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS kể từ giữa năm 2009, và đặc biệt là sau tháng 8/2009 - khi thị trường chứng khoán lập đỉnh phục hồi. Giả thuyết này rất quan trọng vì nó có thể chứng minh cho sự bùng phát đột ngột của thị trường BĐS và tốc độ làm giàu, cũng như tốc độ phát sinh quá nhanh lượng tỷ phú đô la tại Trung Quốc.

Trong thực tế, đã có cơ sở khá vững chắc cho giả thuyết trên. Vào cuối năm 2008, sau động tác tung ra gói kích thích của Mỹ để cứu nền kinh tế nước này, Trung Quốc cũng lần đầu tiên trong lịch sử của mình áp dụng hình thức gói kích thích kinh tế để ổn định tình hình. Trị giá của gói kích thích này lên đến 585 tỷ USD. Sau khi gói giải cứu này được đưa vào thị trường, cùng với các biện pháp nới lỏng tiền tệ của Ngân hàng trung ương Trung Quốc, nền kinh tế quốc gia này đã trở về nhịp sống cũ với mức tăng trưởng mạnh hơn.

Tuy nhiên giới phân tích cũng đã khẳng định một lượng lớn tiền từ gói kích cầu 585 tỷ USD, bằng nhiều cách và nhiều con đường khác nhau, đã tuôn chảy vào thị trường chứng khoán. Đó chính là động lực làm cho thị trường này tăng nóng, bổ sung một nguồn lực đáng kể cho dòng tiền nóng. Để đến khi dòng tiền nóng này chảy qua lĩnh vực BĐS thì thị trường BĐS cũng tăng nóng không khác gì thị trường chứng khoán.

Mặt khác chúng ta thấy, từ đầu năm 2011 đến nay, vùng đỉnh của giá nhà đất Trung Quốc đã kéo dài 6 tháng. Vào tháng 4/2011, thị trường chứng khoán Thượng Hải lại một lần nữa đổ dốc và kéo dài cho đến giờ. Đáng chú ý, đồ thị đổ dốc của thị trường này có những đoạn lao dốc mạnh, cho thấy dòng tiền nóng đã được rút ra hẳn từ trước đó và niềm tin của các nhà đầu tư vào thị trường khoán bị lung lay mạnh. Trong thời gian qua, đã xuất hiện khá nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng thị trường chứng khoán Trung Quốc có thể đang bắt đầu một thời kỳ suy giảm kéo dài, thậm chí có thể tái hiện lại giai đoạn suy giảm 4 năm như 2001-2005.

Nếu suy giảm là xu thế của thị trường chứng khoán Trung Quốc, bằng vào mối quan hệ hữu cơ giữa hai thị trường chứng khoán và thị trường BĐS của quốc gia này vào các giai đoạn 2005- 2007 và 2009-2010, chúng ta có thể nêu ra một giả thuyết khác về sự trễ pha của thị trường BĐS so với thị trường chứng khoán Trung Quốc: nếu lấy tháng 4/2011 là thời điểm thị trường chứng khoán Trung Quốc bắt đầu chu kỳ giảm dài hạn thì độ lệch pha của thị trường BĐS sẽ là 6 tháng sau, tức vào tháng 10/2011. Từ thời điểm này, hoặc trong quý IV/2011, thị trường BĐS Trung Quốc sẽ có thể chính thức chia tay với vùng đỉnh bằng những dao động giảm mạnh hơn hẳn.

bds trung quoc voi cuoi xe dap di dau



Voi cưỡi xe đạp

Việc phân tích sự dịch chuyển của dòng tiền nóng tại Trung Quốc cũng cho thấy lần gần đây nhất dòng tiền này biểu dương lực lượng là vào giai đoạn nửa cuối năm 2010, khi mà các thị trường chứng khoán Thượng Hải, Thâm Quyến đã được đánh lên từ 35% đến gần 50%.

Tuy nhiên trong thời gian gần đây, người ta cũng đặc biệt lưu ý hiện tượng nhiều tỷ phú đô la Trung Quốc có khuynh hướng di cư ra nước ngoài đang trở thành một xu thế. Trong khoảng một năm qua, bất chấp thị trường nhà đất Mỹ không nhúc nhích, người Trung Quốc vẫn đứng đầu bảng trong các quốc tịch nước ngoài mua nhà ở Los Angeles, San Francisco, Las Vegas, Boston và New York. Sự so sánh phổ biến đã diễn ra trong óc kinh doanh của người Hoa đại lục: thay vì mua một căn hộ cao cấp giá cao vời vợi ở Trung Quốc, người ta có thể sắm được hai ngôi nhà với giá đang ở vùng đáy tại Hợp chủng quốc Hoa Kỳ.

Gần đây xuất hiện một ám chỉ khá hay về Trung Quốc: hình ảnh "voi cưỡi xe đạp". Người đưa ra sự ẩn dụ tinh tế đó là James Kynge, một chuyên gia phương Tây. Với hình ảnh đó, ông ám chỉ nền kinh tế Trung Quốc nếu cứ tiến về phía trước thì sẽ không sao, nhưng một khi giảm tốc thì hậu quả sẽ khôn lường.

Không biết nếu Trung Quốc vẫn tiếp tục đầu tư cho tăng trưởng và dựa vào sự hậu thuẫn của 3.000 tỷ đô la dự trữ thì chu kỳ phát triển nóng của nền kinh tế nước này còn kéo dài được bao lâu nữa, chỉ biết rằng trong tháng 5/2011, lạm phát đã trở nên đột biến ở Trung Quốc với mức 5,5%, mức cao nhất kể từ tháng 7/2008. Theo Ủy ban Cải cách và phát triển quốc gia Trung Quốc, lạm phát tháng 6/2011 có thể sẽ vọt lên trên 6% - một sự thật mà Bắc Kinh khó có thể ngờ đến.

Trong mấy tháng qua, việc 9/70 thành phố của Trung Quốc có doanh thu BĐS giảm đến phân nửa lại lồng trong bối cảnh nền kinh tế quốc gia này đang có khá nhiều dấu hiệu chững lại. Chú voi sẽ tiếp tục tiến về phía trước hay sẽ đi chậm lại? Ngân hàng trung ương Trung Quốc và các ngân hàng thương mại sẽ tiếp tục bơm tiền (trực tiếp hay gián tiếp) cho các doanh nghiệp BĐS hay sẽ thắt chặt hơn nữa nguồn tín dụng mà đã được mở tung ra trước đó?

bds trung quoc voi cuoi xe dap di dau



Đây là bài toán thật sự khó khăn đối với một nền kinh tế đang phải đối mặt với lời cáo buộc về sự tăng trưởng quá nóng trong tối thiểu 8 năm qua, cũng như đối với một thị trường BĐS đang ở lưng chừng vách đá, nhìn lên trên là đỉnh núi, nhưng ở dưới lại là vực thẳm.

Màn cuối: sự vắng bóng của dòng tiền nóng

Một lý do khá dễ hiểu cho sự dao động kéo dài tại vùng đỉnh của mặt bằng giá nhà đất Trung Quốc là vẫn có những nhóm lợi ích tiềm tàng không muốn (hoặc chưa muốn) chỉ số giá địa ốc bị sụt giảm mạnh. Đó là các ngân hàng thương mại - nơi giữ cửa các món vay khổng lồ cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, và chính quyền các địa phương - những nơi có không khí tăng giá nhà đất nóng sốt. Tất cả đều liên quan đến nguồn thu thường xuyên, hợp pháp cũng như bất hợp pháp, của các tổ chức và cá nhân. Với lý do đó, điều đương nhiên là sẽ khó có một cuộc đổ vỡ ngay lập tức của bong bóng BĐS ở Trung Quốc, mặc dù quả bong bóng này đã được định dạng từ lâu nay. Nguồn tín dụng sẽ tiếp tục được chảy vào một số doanh nghiệp BĐS, dù có khắt khe hơn trước.

Nhưng cũng như chứng khoán, giá nhà đất cũng là một loại hàng hóa đặc biệt được dùng cho hoạt động đầu cơ, và do đã được đẩy lên quá ảo và quá cao so với thu nhập của đại đa số dân chúng, nên sẽ không thể vĩnh viễn tồn tại ở giá cao mà phải được điều chỉnh lại ở một mức độ hợp lý nào đó. Mà mức độ hợp lý đó không thể cao hơn 70% giá trị của vùng đỉnh giá, nghĩa là mặt bằng giá nhà đất phải giảm ít ra 30%. Khi đó chính là sự nổ của bong bóng BĐS.

Nhưng tỷ lệ sụt giảm 30% trên mới chỉ là bước dạo đầu của chu kỳ nổ bong bóng. Nếu trước đó giá nhà đất đã tăng đến hàng chục lần, thì việc sắp tới có giảm đến 50% vẫn còn được xem là khá cao so với người dân có mức thu nhập trung bình. Tuy nhiên, mức giảm 50% cũng được coi là một trong những cao trào của vụ nổ bong bóng BĐS và cũng làm cho người nghèo thỏa mãn.

Chỉ trong trường hợp đặc biệt nếu nền kinh tế Trung Quốc rơi vào khủng hoảng, những người chưa có nhà ở mới có được hy vọng chứng kiến độ sụt giảm đến 70% giá địa ốc so với vùng đỉnh của nó.

Tương tự như Việt Nam, dòng tiền nóng ở Trung Quốc được coi là "dòng tiền đầu cơ thông minh". Sự minh mẫn và quyết đoán của dòng tiền này chính là biết nhập vào và rút ra khỏi thị trường đúng thời điểm, tận dụng mọi cơ hội để nâng cao tối đa tỷ suất sinh lời nhưng cũng không quá tham lam để bị mắc kẹt. Từ năm 2005 đến nay, dòng tiền nóng đã chinh chiến trên khắp các thị trường chứng khoán và thị trường BĐS Trung Quốc. Có lẽ đã đến lúc nó cần phải nghỉ ngơi, dưỡng sức cho một trận đấu khác lâu dài hơn.

Dường như đang diễn ra những vớt vát cuối cùng của giới đầu cơ thứ cấp trên thị trường BĐS Trung Quốc. Cùng với đà giảm tốc về GDP và những cản ngại về kinh tế, không còn nhiều cơ hội để giới đầu cơ thứ cấp xả hàng, và cũng chẳng còn nhiều thời gian để chính quyền các địa phương tiếp tục dung dưỡng cho hoạt động đầu cơ. Quý IV/2011 đang đến gần. Khi đó, chỉ cần thị trường thừa nhận sự vắng bóng hoàn toàn của dòng tiền nóng, rất có thể ngành BĐS Trung Quốc sẽ bắt đầu một thời kỳ lao dốc

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam