BĐS tăng trở lại: Cẩn thận trước chiêu “kích cầu”

(Thứ Ba, 22/07/2008 | 10:28)
Giá căn hộ cao cấp tăng từ 500.000 đồng đến 1.500.000 đồng/m2 so với đầu tháng 7/2008. Nền đất đứng giá bởi các nhà đầu tư đang sử dụng chiêu kích cầu. Cùng với việc thị trường tăng trở lại sau một thời gian dài sút giảm, các nhà đầu tư cũng đang chuyển hướng mua lại căn hộ đã bán ra, hoặc chuyển sang cho thuê mặt bằng...
BĐS tăng trở lại: Cẩn thận trước chiêu “kích cầu”
BĐS tăng trở lại: Cẩn thận trước chiêu “kích cầu”

Tuy nhiên, trước những dấu hiệu tăng trưởng trở lại, người đi mua cũng cần cẩn thận trước các chiêu kích cầu để giữ giá của các nhà môi giới.

Giao dịch tăng

Giám đốc Trung tâm Bất động sản Century Mỹ Đình, Hà Nội - Phạm Văn Thanh cho hay tín hiệu vui về sự phục hồi của nền kinh tế, cộng với sức giảm của chỉ số CPI trong tháng 6 đã khiến tâm lý người dân có phần ổn định.

Cộng thêm sức nóng của thị trường cổ phiếu sau 3 tuần liên tiếp tăng điểm đã thổi luồng gió vào thị trường bất động sản. "Đã xuất hiện tình trạng một số người có nhiều cổ phiếu thì tranh thủ bán để mua đất, người có đất cũng tranh thủ bán để ra thị trường bất động sản lướt sóng", ông Thanh nói.

Theo Công ty Bất động sản Century Group, chỉ trong tuần qua đã có tới 7 giao dịch mua bán nhà đất tại công ty này thành công. Đường dây nóng của công ty cũng liên tục có điện thoại gọi đến để hỏi thăm về các dự án và giá cả. Đây được coi là con số ấn tượng trong bối cảnh thị trường nhà đất đang tạm ngủ đông.

Tại thị trường TP HCM, loại sản phẩm nhà, đất được khách hàng ưa chuộng là các căn hộ có diện tích từ 80 m2 trở lên trong các dự án New Sài Gòn của Công ty Hoàng Anh Gia Lai (nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè), dự án Phú Mỹ của Công ty Vạn Phát Hưng (Nguyễn Lương Bằng, quận 7)...

Có lẽ vì lý do trên mà giá các căn hộ ở những dự án này cũng tăng nhẹ. Tại dự án New Sài Gòn, căn hộ hiện có giá trung bình là 18,5 triệu đồng/m2, so với thời điểm giá xuống thấp nhất ở đây là 17,5 triệu đồng/m2. Tại dự án Phú Mỹ, hiện mức giá chào bán trung bình từ 21 triệu đồng/m2 đến 27 triệu đồng/m2 (tùy theo vị trí, diện tích...).

Tương tự, các căn hộ tại chung cư như Grand View, Panorama, Sky Garden... trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng cũng đã ngưng giảm giá và có dấu hiệu tăng trở lại. Các nhà môi giới địa ốc cùng đưa ra nhận định: Hiện giá căn hộ cao cấp tăng trở lại từ 500.000 đồng đến 1.500.000 đồng/m2 so với đầu tháng 7/2008.

Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản và Xây dựng Thăng Long - Phạm Song Hà - cũng cho rằng nhiều tín hiệu cho thấy sự "nóng lên" của thị trường bất động sản: nền kinh tế khởi sắc, chính sách tiền tệ đang dần ổn định là lý do khiến số lượng giao dịch nhà đất trong hai tuần trở lại đây nhích lên.

Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia đều nhận định, diễn biết trong tuần qua vẫn chưa nói lên điều gì về thị trường BĐS. "Một tuần chưa đủ để nói rằng thị trường bất động sản khởi sắc hay có tín hiệu vui nhưng điều này cho thấy tâm lý nhà đầu tư đang trong đà hồi phục", Tổng giám Century Group - Nguyễn Trung Vũ nói.

Đồng quan điểm này, ông Quang Minh - Giám đốc một công ty bất động sản ở Hà Nội cũng cho rằng diễn biến trên thị trường bất động sản trong tuần qua chưa nói được điều gì về thị trường bất động sản lúc này.

Phần lớn những giao dịch thành công là do giới đầu cơ mua đi bán lại để chuyển vốn vào các kênh đầu tư như chứng khoán hoặc bất động sản. Còn đại bộ phận dân chúng - những người có nhu cầu thực sự về nhà hầu như chưa có động thái gì thêm ngoài sự "nghe ngóng và chờ đợi".

Doanh nghiệp chuyển hướng kinh doanh

Để tiếp tục bám trụ với thị trường, các doanh nghiệp nhạy bén đều đã tìm cách xoay trở trong chiến lược kinh doanh của mình. Các công ty bất động sản trường vốn lâu nay vẫn theo đuổi đầu tư các dự án, nay có thể chuyển sang các dự án nhỏ hoặc môi giới đầu tư.

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp có cơ ngơi làm việc khang trang với những văn phòng trung tâm lớn đang làm môi giới nhà đất, dự án thì nay buộc phải chuyển sang “chiêu” cho người nước ngoài thuê hoặc cho thuê văn phòng, bởi họ biết rằng, dù thị trường bất động sản có chững thì nhu cầu thuê nhà, văn phòng vẫn luôn luôn sốt.

Một số công ty bất động sản cho hay, hiện đang có xu hướng cho thuê lại các căn hộ cao cấp để giải phóng tạm thời nguồn hàng thay vì ồ ạt rao bán trong thời gian qua. Trong thời điểm thị trường nhà đất giảm mạnh, đối tượng nào càng găm giữ nhiều căn hộ cao cấp thì càng thiệt hại.

Theo thống kê, hiện nay, số căn hộ dành cho người nước ngoài thuê chủ yếu tại TPHCM chỉ có khoảng 4.000 căn chủ yếu tập trung ở các quận trung tâm như: Q1, Q3, Q5 và khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Mức giá cho thuê phổ biến từ 1.000USD - 1.500USD/căn/tháng.

Do nằm tại khu vực trung tâm nên giá thuê của một số căn hộ cũng khá cao, có nơi từ 2.000USD - 4.000USD/căn/tháng. Do đó, việc các doanh nghiệp đầu tư bất động sản chuyển hướng sang phân khúc thị trường nhà cho thuê - vốn đang thiếu là chiêu cần thiết để ứng phó trong thời điểm khó khăn chung như hiện nay.

Trong khi đó, thị trường BĐS cho thuê cũng tiềm năng. Giá cho thuê vẫn cao “ngất ngưỡng” trong khi nhu cầu thuê vẫn không hề giảm. Với giá thuê thực của văn phòng hạng A là 45 USD/m2/tháng đến 69,5 USD/m2/tháng.

Mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng A là 51 USD/m2/tháng, tăng 9,8% so với quý I trong khi mức giá thuê trung bình của văn phòng hạng B là 35USD/m2/tháng, tăng 11% so với quý I.

Giá thuê văn phòng hạng B ở một số vị trí đẹp đã đạt mức 42 USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng C tăng nhẹ, dao động ở mức 20 USD/m2/tháng - 30 USD/m2/tháng. Hệ số sử dụng của văn phòng hạng A và văn phòng hạng B vẫn giữ ở mức 98& - 99%.

Bên cạnh đó nhu cầu về diện tích bán lẻ vẫn chưa có dấu hiệu giảm sút. Tại một số trung tâm thương mại lớn của Hà Nội, giá thuê trung bình vẫn duy trì mức giá thuê của quý I là 65 USD/m2/tháng.

Còn các doanh nghiệp nhỏ, ít vốn thì giải pháp mà họ lựa chọn để thích ứng với biến đổi của thị trường là chuyển dịch dần từ làm môi giới nhà lớn sang nhà nhỏ từ 500 triệu tới tới trên dưới 2 tỷ đồng.

Đặc biệt, một diễn biến mới của thị trường bất động sản đang được nhiều nhà môi giới quan tâm là việc một số chủ đầu tư dự án đang mua lại chính các căn hộ do đơn vị bán ra trước đây.

Theo phân tích của các chuyên gia địa ốc, việc làm này nhằm hai mục đích: Thứ nhất, giá vật liệu xây dựng, nhân công... tăng cao như hiện nay sẽ tác động lớn vào giá thành sản phẩm đầu ra, trong khi giá căn hộ hiện có lại xuống thấp hơn mức này. Do đó, mua đi bán lại những sản phẩm đã có sẽ đỡ rủi ro hơn so với việc làm ra các sản phẩm mới để bán.

Thứ hai, khi giá căn hộ xuống thấp như hiện nay, việc mua vào sẽ giúp chủ đầu tư tăng thêm một khoản lợi nhuận khá cao khi thị trường phục hồi.

Xu hướng này giúp các chủ đầu tư có thể kiếm lời hai lần: đầu tiên là khoản tiền lời từ việc bán căn hộ cho khách hàng, kế đến là lời lần thứ hai khi mua rẻ lại sản phẩm và chờ bán lại cho người khác. Đối với một số dự án dở dang, việc mua lại căn hộ cũng giúp cân bằng khoản lỗ có thể xảy ra do biến động về giá vật liệu xây dựng.

Cẩn thận trước các chiêu kích cầu

Tuy nhiên, bên cạnh xu thế đó, thị trường cũng đã ghi nhận có nhiều trường hợp công ty môi giới nhà đất rao mua căn hộ, nền đất tại các quận 2, 7, 9... với giá cao hơn mức trung bình của thị trường. Thế nhưng khi khách hàng gọi điện thoại đến công ty bảo đồng ý bán với mức giá công ty rao mua, thì các đơn vị này tìm đủ lý do để giao dịch không thành.

Theo phân tích của một số chuyên gia địa ốc, đây có thể là chiêu của các công ty kinh doanh nhà đất do lỡ ôm quá nhiều hàng, nếu giá cứ tiếp tục bị kéo xuống nữa thì nguy cơ phá sản tăng cao. Do đó, rao mua để kích cầu, tạo niềm tin cho khách hàng không ào ạt xả hàng với giá cực rẻ vào thời điểm này cũng là cách bảo đảm an toàn cho chính mình.

Thị trường xuống dốc nhưng không vì thế mà các nhà đầu tư mất cơ hội làm giàu. Mới đây, theo ghi nhận của chúng tôi, có một số làn sóng đầu tư ngầm vào các nền biệt thự tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng.

Theo đó, một số nhà đầu tư đến gặp các khách hàng đang có nhu cầu bức bách về nguồn vốn vay do bị ngân hàng đáo hạn. Nếu một căn biệt thự tại thời điểm thị trường đang "nóng" được chào bán trung bình từ 12 tỉ đồng đến 17 tỉ đồng, thậm chí gần 30 tỉ đồng thì nay giá chỉ còn chưa đến một nửa.

Các nhà đầu tư này sẵn sàng đặt cọc phân nửa số tiền của căn biệt thự, phần còn lại trả ngay sau khi hợp đồng chuyển nhượng nền đất được Công ty Phú Mỹ Hưng xác nhận. Với mức giá 6 tỉ đồng đến 8 tỉ đồng/nền biệt thự, khi thị trường phục hồi chắc chắn lãi to.

Đầy triển vọng

Nhìn tổng thể, mặc dù vẫn chưa sôi động trở lại, nhưng theo đánh giá của CBRE, triển vọng của thị trường bất động sản trong thời gian trung và dài hạn vẫn tương đối khả quan. Giá đất tại các khu vực trung tâm giữ mức ổn định vì các nhà đầu tư vẫn tin vào triển vọng của thị trường Hà Nội, đặc biệt tại các vị trí trung tâm, trong khi giá đất tại các khu vực khác đã hạ nhiệt kể từ quý I/2008.

Về mảng bán lẻ, chỉ số Phát triển Bán lẻ toàn cầu được A.T.Kearney công bố hàng năm, cho thấy, Việt Nam là thị trường hấp dẫn nhất trong số 30 thị trường đang phát triển.

Ông Brett Ashton - Giám đốc điều hành Công ty bất động sản Savills Việt Nam - tập đoàn chuyên cung cấp các dịch vụ bất động sản hàng đầu, cũng có chung một nhận định về triển vọng tốt của bất động sản Việt Nam.

Theo đó, ông Brett Ashton cho rằng Việt Nam ngày càng hấp dẫn các nhà đầu tư, ngày càng nhiều nhà đầu tư lớn và kinh nghiệm đến từ khắp nơi trên thế giới. Các mảng hấp dẫn nhà đầu tư hiện nay vẫn là các khu thương mại, cao ốc văn phòng, đến các khu dân cư mới, khu nghỉ dưỡng hay khu công nghiệp.

Việc dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) dồn dập đổ vào bất động sản Việt Nam với giá trị rất lớn trong thời gian qua sẽ giúp Việt Nam đầu tư tốt hơn cho lĩnh vực cơ sở hạ tầng.

Việc gia tăng nguồn vốn đầu tư FDI sẽ giúp tạo ra nền tảng cho sự phát triển bền vững thị trường bất động sản trong tương lai. Thị trường căn hộ cao cấp nhắm vào đối tượng người trung lưu sẽ là lĩnh vực phát triển then chốt của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung trong những năm tới.

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam