Bất động sản u ám vì tiền sử dụng đất

(Thứ Năm, 30/06/2011 | 08:24)
Nghị định (NĐ) 120 về thu tiền sử dụng đất (SDĐ) có hiệu lực từ 1.3.2011, dù vậy đến giờ vẫn chưa tìm thấy lối ra cho những vướng mắc về cách tính tiền SDĐ sát giá thị trường theo quy định vốn đã khiến doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) than trời suốt từ năm 2009.
Bất động sản u ám vì tiền sử dụng đất
Bất động sản u ám vì tiền sử dụng đất


Tình hình này càng làm bức tranh BĐS thêm u ám, nhất là trong bối cảnh thắt chặt tín dụng phi sản xuất như hiện nay.

bat dong san u am vi tien su dung dat
Việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường sẽ góp phần đẩy giá bất động sản lên cao

Về cơ bản, NĐ 120 không khác NĐ 69 (có hiệu lực tháng 10.2009) khi tiếp tục xoay quanh khái niệm vốn gây tranh cãi thời gian qua là "tiền SDĐ sát giá thị trường". Cụ thể, giá đất tính thu tiền SDĐ là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.

Đình trệ hàng loạt dự án

Tại TP.HCM, trước đây, việc đóng tiền SDĐ căn cứ trên bảng giá đất do UBND TP ban hành hằng năm, thường thấp hơn so với giá thị trường. Cho nên, với quy định mới yêu cầu đóng tiền SDĐ sát giá thị trường đã phát sinh hàng loạt vướng mắc khiến các dự án (DA) BĐS đình trệ.

Tiêu biểu như DA của Công ty phát triển nhà Bình Dân (TP.HCM) phục vụ tái định cư DA kênh Ba Bò. Công ty đầu tư vào 14.000m2 đất ruộng, ra được sản phẩm gồm 5.000 - 7.000m2 đất ở, thế nhưng khi thẩm định giá để nộp tiền SDĐ thì lên đến 57 tỉ đồng. Trong khi đó, kế hoạch của công ty là nếu bán hết DA cũng chỉ được tối đa 60 tỉ đồng, sau khi trừ đi chi phí đầu tư thì không đủ đóng tiền SDĐ. Chính bởi mức tiền SDĐ "trên trời" này mà DA của Bình Dân bị ách tắc từ năm 2009 đến nay.

Tương tự, ông Nguyễn Cảnh Hà - Giám đốc Công ty địa ốc An Thiên Lý, cho biết: "Tôi định làm DA phân lô bán nền, thỏa thuận mua đất của dân với giá 4 triệu đồng/m2 và dự định bán 4,5 triệu đồng/m2. Song khi đóng tiền SDĐ thì cơ quan thuế đòi thu đến 4,5 triệu/m2, bằng với giá dự định bán ra, nên tôi chào thua". Một DA nhà ở của Công ty địa ốc Đất Xanh ở Gò Vấp cũng gặp trục trặc vì chưa thể xác định được tiền SDĐ là bao nhiêu để đưa vào giá thành...

"Thỏa thuận mua đất của dân với giá 4 triệu đồng/m2 và dự định bán 4,5 triệu đồng/m2. Song khi đóng tiền SDĐ thì cơ quan thuế đòi thu đến 4,5 triệu/m2, nên tôi chào thua" - Ông Nguyễn Cảnh Hà, Giám đốc Công ty địa ốc An Thiên Lý

Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường (TN - MT), hiện TP.HCM có khoảng 46 DA nhà ở đã hoàn thành thủ tục giao đất nhưng chưa nộp được tiền SDĐ do chờ xác định theo giá thị trường. Quy trình để xác định giá đất theo giá thị trường để tính tiền SDĐ cho DN hiện nay quá phức tạp: DN phải thuê tư vấn xác định, sau đó trình Sở Tài chính thẩm định lại, tiếp theo Sở Tài chính sẽ trình UBND TP xem xét. Nếu UBND TP đồng ý thì DN mới có cơ sở đóng tiền. Chưa nói đến việc tiền SDĐ cao hay thấp, chỉ riêng quy trình kể trên đã ngốn mất của DN ít nhất 6 tháng.

Quy định mơ hồ

Quy định thu tiền SDĐ sát giá thị trường tồn tại nhiều bất cập. Thứ nhất, thế nào là “sát giá thị trường”, “sát” là “sát” đến đâu khi bản thân “giá thị trường” luôn thay đổi? Việc đưa những thứ khó xác định và luôn biến động để làm chuẩn xác định tiền SDĐ thì các cơ quan thực thi cũng bó tay. Tại hội nghị tổng kết về thi hành Luật Đất đai hồi tháng 3 vừa qua, ông Đào Anh Kiệt - Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM, thẳng thắn nhìn nhận, việc quy định giá đất "sát giá thị trường” đang vấp phải nhiều vướng mắc do thiếu thông tin về giao dịch nhà đất trên thị trường, cũng như tiêu chí để xác định thế nào là "trong điều kiện bình thường". Quy định tính giá đất để thu tiền SDĐ không theo bảng giá đất mà phải xác định theo giá thị trường đối với từng DA là một việc rất phức tạp, mất nhiều thời gian và tiền bạc của nhà nước cũng như người SDĐ (phải thuê đơn vị có chức năng thẩm định giá để lập chứng thư về giá đất).

Chưa kể, theo ông Nguyễn Cảnh Hà, thẩm định của các tổ chức tư vấn về giá đất chính xác và trung thực tới đâu cũng là một vấn đề. Trên thực tế hoàn toàn có thể có chuyện khi thẩm định, nếu DN “lo” được thì sẽ được định giá thấp có lợi, nếu DN không biết "lo" thì cũng vị trí như thế nhưng giá cao, đóng tiền cao. Trong khi trình độ quản lý chưa tốt thì có thể nảy sinh tiêu cực, không thống nhất và thiếu công bằng.

Một vấn đề đáng lo ngại khác, theo ông Trần Minh Hoàng - Chủ tịch HĐQT Vinaland, là tiền SDĐ dù cao hay thấp thì cuối cùng cũng quy vào giá thành và người dân phải chịu. Mức tiền SDĐ mới sẽ vô tình đẩy giá BĐS lên cao, trong khi mục đích của các chính sách đất đai hiện nay là phải kéo giá BĐS xuống thấp. "Chúng ta đang muốn khuyến khích phân khúc nhà giá thấp, song với cách thu này thì tỷ trọng giá đất trong giá thành căn hộ rất cao, nên DN không xây nhà giá thấp nữa vì không có lợi nhuận", ông Hoàng nói.

Để tránh tiêu cực, nhiều DN đề nghị nên ban hành bảng giá đất sát giá thị trường và không nhất thiết ban hành hằng năm mà có thể 2 - 3 năm/lần, trong khoảng thời gian đó, nhà nước có thể điều chỉnh giá đất tại những nơi có biến động lớn. Trên cơ sở đó, có 2 cách thu tiền SDĐ: Một là, ấn định một mức thu tiền SDĐ cố định từ 10 - 20% giá đất để DN chủ động tính đầu vào, đầu ra. Hai là, thu 100% giá thị trường và khấu trừ tiền đền bù giải tỏa theo giá thực tế DN đã bỏ ra.

THEO PHONG THỦY



BĐS-TP.Hồ Chí Minh

Nhận bản tin mới nhất

Về MuaBanNhaDat | Nhận bản tin | FAQ | Điều khoản thỏa thuận | Bản quyền | Quy chế Sàn GDTMĐT | Tuyên bố từ chối bảo đảm | Liên hệ | Tuyển dụng | Sitemap

MuaBanNhaDat © 2007 - 2015. Ghi rõ nguồn "MuaBanNhaDat.vn" khi phát hành lại thông tin từ website này.
CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ QUẢNG CÁO VÀ TRUYỀN THÔNG CHÂU Á
Số giấy phép kinh doanh: 0308967985, Nơi cấp: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. Hồ Chí Minh. Ngày cấp: 10/6/2009
Địa chỉ: Lầu 3 Tòa nhà Copac, Số 12, Tôn Đản, Phường 13, Quận 4, TP.HCM

Technology powered by   - Copyright ©2016 by Ringier Vietnam