Nhà đất (bất động sản)

Nhà đất - Bất động sản

Đầu tư nhà đất (bất động sản) đang trở thành sự lựa chọn của nhiều người có nhu cầu kinh doanh để đạt được nguồn lợi nhuận. Hoạt động mua bán nhà đất diễn ra khá sôi nổi hàng ngày với hàng loạt giao dịch mua bán thành công, các chủ đầu tư dự án liên tiếp triển khai khá nhiều dự án bất động sản lớn, nguồn cung lớn đáp ứng lượng cầu trên thị trường. Tại các phân khúc sản phẩm bất động sản luôn nhận được kết quả lạc quan qua từng thời kì.

Tiềm năng khi đầu tư nhà đất tại Việt Nam

Với thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, có 3 yếu tố sẽ tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản năm 2017.

• Thứ nhất là phát triển kinh tế ổn định, năm 2017 được dự báo là phát triển kinh tế tốt hơn 2015, 2016.
• Thứ 2 là các bên liên quan của thị trường bất động sản đều đang có triển vọng rất tốt. Nợ xấu tiếp tục được xử lý rốt ráo, tín dụng đối với bất động sản được phép tăng trở lại, nguồn vốn trong dân bắt đầu mong muốn tham gia vào thị trường bất động sản.
• Thứ 3 là chính sách và các vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước, định hướng, hỗ trợ thị trường mua bán nhà đất. Ví dụ như xử lý rốt ráo nợ xấu và các doanh nghiệp có khả năng phá sản thì cho phá sản, theo hướng minh bạch thị trường.

Với chính sách mở cửa cho người nước ngoài đầu tư bất động sản ở Việt Nam, cho đến hiện nay chính sách này đã tạo cho các nhà đầu tư nước ngoài tăng cường tìm hiểu thị trường bất động sản Việt Nam và đã cải thiện rất tốt cái nhìn của nhà đầu tư nước ngoài về môi trường đầu tư và thị trường mua bán nhà đất Việt Nam.

“Tương lai nguồn cung trên thị trường đủ sức đáp ứng đủ nhu cầu của tất cả người nước ngoài đang sinh sống ở Việt Nam có nhu cầu về ở, cho thuê, mua để sở hữu, mua để cho thuê. Tuy nhiên, để chính sách này mang lại hiệu quả hơn nữa thì những văn bản quy định cụ thể cần phải được triển khai một cách tích cực và kịp thời hơn”

Tiến trình hội nhập quốc tế có sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài cũng như người nước ngoài vào Việt Nam sẽ làm tăng lượng khách nước ngoài, điều này đã góp phần tăng nhu cầu mua bán nhà đất và tìm thuê nhà đất của thị trường.

“Khi các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các nhà đầu tư trong nước. Điều này sẽ thúc đẩy các nhà đầu tư trong nước phải nỗ lực vươn lên, nâng cao chất lượng sản phẩm, tính chuyên nghiệp. Khi hội nhập, nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài sẽ có cơ hội tăng lên, điều này góp phần tích cực trong việc hỗ trợ phát triển thị trường nhà đất Việt Nam, giảm thiểu rủi ro khi quá phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng trong nước”

Xu hướng đầu tư nhà bán hoặc cho thuê

Đầu tư đất bán thu lợi nhuận

Tại sao nên lựa chọn đầu tư nhà đất

Đối với những nhà đầu tư kinh doanh nhà đất, đều dễ dàng thấy được nguồn lợi nhuận lớn từ thị trường mua bán và cho thuê mang lại

• Đa dạng hình thức đầu tư nhà đất: thị trường đất nền nước ta khá đa dạng về các phân khúc sản phẩm, đồng thời cũng có nhiều cách thức đầu tư để có thể thu lợi lợi nhuận.
• Phân khúc sản phẩm: nhà ở bao gồm chung cư, nhà phố, biệt thự; dự án đất nền - đất thổ cư
• Hình thức kinh doanh: mua bán bất động sản, cho thuê, mua đi bán lại hoặc cho thuê lại…
• Sản phẩm từ phân khúc nhà đất giá rẻ bình dân, bđs trung cấp đến bất động sản cao cấp
• Linh hoạt trong chiến lược đầu tư nhà đất: Đầu tư bất động sản không kém phần linh hoạt trong từng thời điểm của thị trường, bạn có thể tìm được cho mình chiến lược đầu tư phù hợp với các mục tiêu tài chính mà mình đề ra:
• Tăng trưởng lợi nhuận trong dài hạn: Bất động sản có một xu hướng không đổi dù “nổ bong bóng”, đó là nhìn chung, giá trị bất động sản luôn tăng theo thời gian. Đây là điểm mấu chốt cho các nhà đầu tư dài hạn, không sợ mất giá, điều họ cần làm là kiên nhẫn ngồi nhìn thị trường và chọn thời điểm giao dịch sao cho hợp lý.
• Cần tiền ngay: Bạn đang cần tiền hỗ trợ ngay cho cuộc sống hay cần trang trải khoản lãi suất ngân hàng hằng tháng? Hãy chọn hình thức đầu tư cho thuê, bạn sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn tiền ổn định theo thời gian.
• “Thổi thêm giá trị”: Bạn muốn đầu tư thu tiền về sớm trong ngắn hạn hay trung hạn, điều cần làm để tăng thêm giá trị tài sản đầu tư là cải tạo hoặc chia nhỏ bất động sản.
• Khi phát hiện một bất động sản cũ đầy tiềm năng, bạn hãy “đánh bóng” nó, khoác cho nó “bộ áo mới” bằng cách trau chuốt nội – ngoại thất. Điều này có thể đơn giản là sơn lại tường phòng ngủ, đặt một tấm thảm mới cho phòng khách, sắm một bộ dụng cụ bếp mới… hay thay đổi cơ cấu cho căn nhà: thêm phòng ngủ, phòng khách, vườn cảnh quan… khi ấy sẽ giúp thu hút khách hàng và nâng cao lợi nhuận hơn nhiều so với chi phí bỏ ra.
• Chia nhỏ bất động sản phù hợp với những bất động sản lớn, giúp tăng độ thanh khoản cho tài sản. Đơn giản mà nói, giá trị nhỏ với một diện tích thích hợp sẽ giúp khách hàng dễ tiếp cận và sở hữu bất động sản.
• Lợi nhuận bất động sản cao: hiện nay các sản phẩm nhà đất đầu tư đều được cam kết lợi nhuận khá cao, tại các phân khúc sẽ có tỉ lệ sinh lời khác nhau
• Đầu tư BĐS cho thuê lợi nhuận từ 5-7%/năm
• Đầu tư mua bán nhà ở, đất nền lợi nhuận từ 8-10%/năm
• Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng lợi nhuận từ 9-12%/năm
• Sản phẩm BĐS có giá trị lâu dài: vì nước ta đang trong thời kì phát triển, đô thị hóa do đó những sản phẩm liên quan đến bất động sản đều có những tiềm năng giá trị lớn trong tương lai.
• Vị trí nhà đất vàng: những dự án xây dựng tại những khu đất mới quy hoạch có vốn đầu tư thấp, nhưng trong tương lai sẽ tăng giá do chiến lược phát triển quy hoạch đô thị.
• Hệ thống cơ sở hạ tầng: tại các khu vực đẩy mạnh phát triển hạ tầng, giao thông tạo cơ hội phát triển cho các dự án trong khu vực
• Hưởng lợi từ các công trình lớn: tại những khu vực xung quanh các công trình xã hội sẽ được hưởng tiện ích ngoại khu mang lại cơ hội tăng giá trị cho sản phẩm nhà đất
• Rủi ro đầu tư BĐS không cao: Nếu tìm hiểu kĩ nhu cầu, chu kì của thị trường, lên kế hoạch kinh doanh cụ thể thì sẽ hạn chế khá nhiều rủi ro trong quá trình đầu tư nhà đất.
• Kiểm soát một cách chủ động
• Bất động sản bạn mua thuộc sở hữu của bạn, có thể bán, tặng, cải tạo, chia nhỏ… Bạn chính là nhân tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tài sản, điều mà bạn không bao giờ làm được với cổ phiếu công ty hay giá cả lên xuống của vàng và ngoại tệ.
• Giá nhà đất linh hoạt
• Bạn bắt buộc mua cổ phiếu hay vàng với giá trị thị trường ở điểm đó mà không bao giờ được sử dụng hai từ “thương lượng”. Trong thị trường bất động sản, giá cả giao dịch đều được thương lượng, bạn có cơ hội sở hữu một bất động sản “hời” nếu như nắm được lợi thế giao dịch nằm trong tay: thời điểm chết của bất động sản, người bán vì lý do nào đó cần bán gấp, bất động sản mang nhiều khuyết điểm…
• Thị trường đầu tư nhà đất ổn định
• Trong thị trường bất động sản, không dễ để người ta có thể thay đổi luật, lãi suất, thủ tục pháp lý, giá cả thị trường… Chúng cần một khoảng thời gian đáng kể, vì vậy các nhà đầu cơ khó thể thay đổi hoặc tác động ngay lập tức đến thị trường, chưa kể thị trường bất động sản ngày càng chịu sự kiểm soát chặt chẽ của các nhà chức trách.
• Điều này đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản trong thời gian dài tương đối ổn định so với các thị trường đầu tư khác như cổ phiếu, vàng, ngoại hối.

Xu hướng đầu tư nhà đất hiện nay

Bất động sản thuộc nhà ở cao cấp

Năm 2016, thị trường nhà đất ghi nhận sự bùng nổ nguồn cung, nhất là ở phân khúc nhà ở cao cấp. BĐS cao cấp có sự tăng cung mạnh mẽ. Số lượng các dự án cao cấp - hạng sang, dòng sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng triển khai trong năm được giới chuyên gia nhận định là vượt quá nhu cầu hiện tại.

Theo số liệu nghiên cứu từ JLL Việt Nam, thị trường nhà đất Tp.HCM hiện có khoảng 64.000 căn hộ và 2.700 căn biệt thự/nhà phố đang trong giai đoạn triển khai. Trong đó, phân khúc có giá bán từ 2.000 USD/m2 trở lên chiếm 50% tổng cung thị trường. Tính riêng trong quý IV/2016, Tp.HCM đã có ít nhất 9.000-12.000 căn hộ mới được chào bán. Riêng phân khúc biệt thự /nhà phố có gần 1.200-1.500 căn giá từ 250.000-450.000 USD/căn được bán ra, chiếm đến 70% tổng cung. Trong khi đó, nguồn cung Hà Nội hiện có hơn 59.000 căn hộ chưa hoàn thiện và dự kiến sẽ có thêm hơn 11.000 căn hộ thuộc nhiều dự án mới tung ra thị trường trong quý này, 70% trong số đó thuộc phân khúc cao – trung cấp.

Đầu tư Bất động sản mua đi bán lại

Thị trường cũng ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ của giới đầu cơ, đầu tư thứ cấp nhà đất. Nếu năm 2015, xu hướng đầu tư dài hạn để cho thuê chiếm đa số thì hiện tại, phần lớn nhà đầu tư mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong thời điểm phân khúc bất động sản cao cấp nở rộ như hiện nay. Khảo sát tại hơn 10 dự án có sức tiêu thụ tốt nhất trên địa bàn các quận trung tâm, quận 7, quận 9, quận 2, Nhà Bè cho thấy, hơn 50%, thậm chí ở nhiều dự án là 80%, khách mua nhà là nhà đầu tư nhà đất

Nhà đất giá rẻ

“Tâm điểm giao dịch của thị trường trong năm 2017 sẽ là những sản phẩm nhà đất có giá bán từ 1-1,5 tỉ đồng. Trước nguy cơ bội thực dòng sản phẩm cao cấp, nhiều ông lớn trong ngành BĐS bắt đầu chuyển hướng đẩy mạnh phát triển dòng sản phẩm nhà ở giá trung bình. Cụ thể như Him Lam Land, Hưng Thịnh, Nam Long, Đất Xanh, Phú Mỹ Hưng, Kiến Á đều có kế hoạch tập trung triển khai thêm dòng sản phẩm nhà giá trung bình thay vì chỉ chú trọng phát triển loại hình nhà ở cao cấp… Tuy nhiên, nếu so với nhu cầu mua hiện tại thì nguồn cung sản phẩm này vẫn khá hạn chế”.

Cho thuê chung cư

Đối với căn hộ chung cư, một thị phần trước nay được xem là sản phẩm đặc thù mua để ở là chính thì đến năm 2015 tỷ lệ mua căn hộ cho thuê cũng tăng mạnh. Ghi nhận từ một số doanh nghiệp phát triển các dự án căn hộ cao cấp tại khu Đông TPHCM, hơn 50% trong tổng số giao dịch thành công đến từ các khách hàng ở miền Bắc. Trong nhóm khách hàng Nam tiến này có đến hơn 60% gửi căn hộ để chủ đầu tư cho thuê lại.

Không chỉ có nhà đầu tư cá nhân mặn mà với bất động sản cho thuê mà doanh nghiệp cũng đã mạnh dạn nhập cuộc. Cuối năm 2015, sự kiện Công ty TNHH Lê Thành công bố 125 căn hộ siêu nhỏ 20 m2 cho thuê giá 1,5 triệu đồng một tháng đã bao gồm phí quản lý, bảo vệ được dư luận đặc biệt quan. Được biết, trong giai đoạn 2014-2016, đơn vị này còn liên tục tung ra thị trường dòng sản phẩm căn hộ giá rẻ cho thuê dài hạn 49 năm với số lượng 600 sản phẩm mỗi năm.

Làn sóng đầu tư bất động sản cho thuê mạnh mẽ này đã diễn ra nhiều quý liền trong năm 2015. Theo nghiên cứu của Dragon Capital, thị trường đầu tư bất động sản cho thuê bùng nổ cực nhanh, trong đó 13.000 căn hộ được bàn giao vào năm 2016 có rất nhiều sản phẩm được đầu tư để cho thuê. Đơn vị này cho rằng hiện tượng đổ xô đầu tư bất động sản cho thuê có thể tác động mạnh đến diễn biến chung của thị trường bất động sản trong 2 năm tới, cụ thể là giá thuê sẽ đi xuống.

Đầu tư BĐS du lịch, nghỉ dưỡng

Trong 10 năm trở lại đây, ngành du lịch Việt Nam đã có nhiều bước phát triển vượt bậc, số lượng khách du lịch trong và ngoài nước đã tăng mạnh mẽ. Năm 2015, chúng ta đã đón 8 triệu du khách nước ngoài và 45 triệu khách nội địa.

Trong khi cả nước mới có khoảng 350.000 phòng khách sạn, tức là tỷ lệ điền đầy khoảng 41%, đây được đánh giá là một tỷ lệ tốt. Nếu xét ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp thì tỷ lệ này còn tốt hơn rất nhiều. Các thành phố du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc đều đạt tỷ lệ đến 71%.

"Vì vậy bất động sản nghỉ dưỡng là một xu hướng tiềm năng của nước ta ở thời điểm hiện tại. Đối với loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư cần lưu ý ngoài việc thỏa mãn nhu cầu sử dụng cá nhân thì hiệu quả khai thác là một chỉ tiêu quan trọng. Hầu hết các chủ đầu tư lớn đều có cam kết về chỉ tiêu này (hiện nay khoảng từ 8 - 12% trong 5 - 10 năm đầu) và có những chủ đầu tư còn có ngân hàng bảo lãnh cho lời cam kết của mình ví dụ như Movenpick Cam Ranh.

Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường BĐS nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục là kênh sinh lời hấp dẫn trong năm 2016. Đặc biệt, những dự án bất động sản nghỉ dưỡng dọc các tuyến biển sẽ là những “điểm nóng” của thị trường không những năm 2016 mà cả một vài năm tiếp theo.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo không phải sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng nào cũng sẽ thu lợi. Chủ đầu tư phải đảm bảo uy tín, tiềm lực kinh tế, cam kết chắc chắn về giá trị sinh lời trong tương lai… Đó là những điều kiện thiết yếu để nhà đầu tư cân nhắc trước khi lựa chọn xuống tiền.

Office-tel xu hướng mới hút giới đầu tư bất động sản

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản ghi nhận sự lên ngôi của dòng sản phẩm “2 trong 1” - Office-tel, tạo nên xu hướng đầu tư mới trong phân khúc nhà ở kết hợp văn phòng.

Cho đến nay, trong xu thế hội nhập, office-tel đang được ưu tiên lựa chọn bởi những ưu điểm vượt trội phù hợp với cuộc sống năng động của con người. Đây được xem như một căn hộ đa năng có thể vừa làm nhà ở vừa làm văn phòng với diện tích vừa phải, chi phí hợp lý, tiện ích đầy đủ và thiết kế vô cùng hiện đại,... Tại Việt Nam, những năm gần đây, dòng sản phẩm này nở rộ ở nơi tập trung dân cư đông đúc và các trung tâm kinh tế lớn như TP. Hà Nội và TP.HCM.

Dù mới xuất hiện tại Việt Nam, song mô hình căn hộ office-tel đang mở ra một cánh cửa mới không chỉ đối với những nhà đầu tư bất động sản mà còn đối với cả những khách hàng ưa chuộng loại hình này.

Lợi thế của mô hình office-tel là khách hàng sẽ được hưởng các tiện ích từ sự kết hợp của không gian làm việc với công năng sử dụng như một nơi có thể nghỉ ngơi qua đêm. Office-tel giúp gia tăng năng suất làm việc của nhân viên, đồng thời tiết kiệm nhiều chi phí cho doanh nghiệp.

Khi lựa chọn căn hộ Office-tel, người mua không phải bỏ ra khoản chi phí quá lớn nhưng vẫn có thể sở hữu một căn hộ tiện nghi ngay giữa trung tâm thành phố tích hợp đầy đủ những tiện ích phục vụ nhu cầu thư giãn, giải trí, học tập, làm việc, thể thao.

Với những lợi thế đó, Office-tel trở thành “cơn sốt” trên thị trường bất động sản, được các chủ dự án tung ra sản phẩm Office-tel nhằm hướng tới dòng tiền nhàn rỗi từ người dân muốn đầu tư vào cái gì đó để kiếm lời thay vì việc gửi tiết kiệm. Đồng thời, sản phẩm hướng đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các chuyên gia nước ngoài đến sinh sống và làm việc lâu dài tại Việt Nam.

Các phân khúc bất động sản hiện nay

Hai phân khúc chính của nhà đất chính là phân khúc nhà ở và đất nền - đất thổ cư. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi, phát triển trở lại, sản phẩm của nhà đất được mở rộng thêm với các dự án bán chung cư cao cấp, khu đô thị, khu phức hợp.

Dự án nhà ở

• Phân khúc nhà đất giá rẻ, nhà ở bình dân: nhà ở xã hội, chung cư bình dân, nhà ở cấp 4
• Dự án tiêu biểu: nhà xã hội HQC (Hóc Môn); nhà xã hội Topaz Home (quận 12)...
• Các con đường thường được người tiêu dùng lựa chọn: Tạ Quang Bửu; Lê Đại Hành;...
• Phân khúc nhà ở tầm trung: nhà phố, chung cư trung cấp
• Dự án tiêu biểu: khu nhà phố VX Home Center (quận 12); Chung cư Asa Light ( quận 8); Căn hộ Saigon Pearl (Bình Thạnh); căn hộ Prosper Plaza (quận 12)...
• Các con đường thường được người tiêu dùng lựa chọn: Trần Quang Diệu; Nguyễn Đình Chiểu; Võ Văn Kiệt; Lê Văn Sỹ; Cộng Hòa; Trần Quốc Thảo; Võ Thị Sáu...
• Phân khúc nhà ở cao cấp: căn hộ cao cấp, biệt thự - nhà liền kề, sản phẩm nghỉ dưỡng
• Dự án tiêu biểu: Căn hộ cao cấp Grand Riverside (quận 4); căn hộ nghỉ dưỡng Opal Garden (Thủ Đức); căn hộ cao cấp Park Residence (quận 7)...
• Các con đường thường được người tiêu dùng lựa chọn: Bến Vân Đồn; Điện Biên Phủ; Trần Hưng Đạo; Lê Lợi, Trần Đại Nghĩa; Nguyễn Hữu Thọ...

Khu nhà phố VX Home Center quận 12

Căn hộ cao cấp Grand Riverside quận 4

Dự án đất nền

• Dự án đất bán tiêu biểu:
• Dự án đất nền sổ đỏ gần trục đường Nguyễn Duy Trinh, giá 750-800 triệu đồng một nền 50m2.
• Gần 1.000 nền đất tại huyện Nhà Bè, dự kiến tung ra thị trường trong quý III/2016 với giá bán dự kiến 9-10 triệu đồng/ m2.
• Dự án mới là khu đô thị thương mại dịch vụ du lịch sinh thái giáp ranh Hóc Môn, TP HCM. Giai đoạn đầu, dự kiến sẽ có 1,200 sản phẩm, giá bán từ 319 triệu đồng/nền (4,5 triệu một m2).
• Các con đường thường được người tiêu dùng lựa chọn:
• Phạm Văn Đồng
• Nguyễn Duy Trinh
• Thạnh Mỹ Lợi

Dự án các khu đô thị, khu phức hợp

• Dự án tiêu biểu:
• Khu đô thị Bella Vista City (Củ Chi)
• Khu đô thị Van Phuc Riverside (quận Thủ Đức)
• Khu phức hợp cao cấp Golden King (quận 7)
• Khu đô thị Đại Quang Minh Sala (quận 2)
• Các quận thường được người tiêu dùng quan tâm: Củ Chi Hóc Môn; quận Thủ Đức; quận 2; quận 9; quận 7…

Khu đô thị Bella Vista City (Củ Chi)

Khu đô thị Van Phuc Riverside (quận Thủ Đức)

Đầu tư nhà đất Hà Nội:

Khu vực phía Tây được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường BĐS Hà Nội từ nay đến cuối năm khi cả cung và cầu tại khu vực này đều chiếm thị phần khá lớn và đang tăng trưởng ổn định.

Dù thị trường nhà đất nhìn chung đang có dấu hiệu chững lại nhưng bất động sản (BĐS) phía Tây Hà Nội bao gồm các quận Mỹ Đình, Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm vẫn được xem là khu vực sôi động khi có nhiều dự án có tốc độ bung hàng khá nhanh. Thị trường BĐS sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt bởi nguồn cung căn hộ dồi dào trong khi nguồn cầu mạnh.

BĐS phía Tây Hà Nội sôi động là do quy hoạch phát triển của Hà Nội hướng về phía Tây, quy hoạch đã dẫn đường cho thị trường BĐS. Các tuyến đường như vành đai 3, các đường hướng tâm như cao tốc Láng – Hoà Lạc, đường 32 và hàng loạt các tuyến đường khác đang được tích cực hoàn thiện, là một trong những cơ sở tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển ấn tượng của BĐS khu vực này.

Từ khu vực lõi là các khu đô thị Mỹ Đình 1 và 2, giờ đây Tây Hà Nội đã trở thành một cực phát triển nhanh chóng, năng động bậc nhất tại Hà Nội. Trong thời gian qua, các chuyên gia bất động sản trong và ngoài nước đều đánh giá cao tiềm năng phát triển của thị trường phía tây. Theo CBRE, thị trường bất động sản Tây Hà Nội thời gian gần đây đã thực sự khởi sắc. Khu phía Tây và Tây Nam vẫn là khu vực có nguồn cung lớn nhất về số căn hộ, chiếm khoảng 64% tổng nguồn cung trên thị trường Hà Nội.

Bên cạnh đó, các dự án nhà đất trong khu vực cơ bản đều là dự án lớn của các chủ đầu tư lớn cũng là một trong những nguyên nhân chính thu hút các khách hàng bao gồm cả khách hàng đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu ở thực sự. Có thể kể đến một số dự án nhà đất của một số tên tuổi đình đám đã, đang và chuẩn bị bung hàng như Goldmark City do TNR Holdings Việt Nam quản lý, điều hành và phát triển, công ty CP Địa ốc Việt Hân làm chủ đầu tư, Vinhomes Thăng Long của Vingroup, FLC Star Tower của FLC…

Tất cả những lợi thế trên đã khiến phía Tây Hà Nội trở thành một khu vực sôi động và có tính thanh khoản cao bậc nhất trong bản đồ BĐS Thủ đô. Điều này đồng nghĩa sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư dự án tại phía Tây cao hơn và nhờ đó, các khách hàng sẽ là người hưởng lợi. Bởi theo các chuyên gia, khi tính cạnh tranh càng cao thì chiến lược đầu tư và kế hoạch thực hiện dự án càng phải linh hoạt để đáp ứng và chiều được lòng khách.

Đầu tư Nhà Đất tại tp.HCM

Bất động sản Sài Gòn thu hút nhiều nhà đầu tư Hà Nội

Sống và làm việc ở thủ đô nhưng nhiều người vẫn dốc vốn liếng vào Sài Gòn mua nhà đất. Làn sóng Nam tiến này được lý giải vì tỷ suất sinh lời của địa ốc Sài Gòn cao hơn, giá "mềm" và thanh khoản cũng tốt hơn. Do thị trường TP HCM có quy mô lớn hơn và sôi động hơn nên dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê

Có nhiều nguyên nhân khiến cho nhà đầu tư Hà Nội chuộng bất động sản TP HCM. Thứ nhất là khí hậu Sài Gòn dễ chịu hơn, kế đến là dân số và quy mô đô thị lớn hơn. Thứ ba, Sài Gòn là khu đô thị thương mại dịch vụ, các hoạt động này khiến thành phố trẻ trung, sôi động hơn.

Nút thắt thứ tư nằm ở giá cho thuê. Tại Hà Nội khai thác cho thuê chỉ đạt 3-4% một năm trên tổng giá trị tài sản, TP HCM đạt 5-6%. Sở dĩ giá thuê bất động sản TP HCM tốt hơn vì nhu cầu thuê lớn, diện tích để xe, lưu thông, dịch vụ đều vượt trội. Thêm nữa giá trị bất động sản TP HCM rẻ hơn Hà Nội nhưng kinh doanh hiệu quả hơn.

Cùng khoảng cách, giá nhà đất Hà Nội cao hơn Sài Gòn 30%, có trường hợp cao hơn gấp vài lần. Ví dụ đất quận 12 thuộc rìa trung tâm TP HCM khoảng 12 triệu đồng một m2 thì ở Hà Tây (rìa Hà Nội) có giá 30 triệu đồng, song cho thuê bất động sản tại quận 12 vẫn cao hơn Hà Tây. "Vì những điều này, người Hà Nội thích đầu tư địa ốc ở Sài Gòn là điều dễ hiểu"

Giá nhà đất TP HCM rẻ hơn, thanh khoản luôn cao hơn và tỷ suất sinh lời cũng vượt trội hơn Hà Nội có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại. Cần hiểu Hà Nội có vị thế thủ đô. Quy mô trung bình, tập trung vào lõi 36 phố phường từ thời Pháp để lại, việc phát triển quy hoạch đô thị này hơi khó do nhiều di tích lịch sử cần được bảo tồn. Với vai trò là trung tâm văn hóa, chính trị của cả nước, sức chứa đô thị đang quá tải, tất nhiên giá bất động sản phải cực kỳ đắt đỏ. Trong lịch sử bất động sản toàn cầu, địa ốc thủ đô luôn có giá ngất ngưởng hoặc cao hơn so với các thành phố khác cùng lãnh thổ. "Đây gọi là ảnh hưởng của tâm lý thủ đô"

So với Hà Nội, Sài Gòn có quy mô lớn hơn cả về diện tích lẫn dân số, có sự tiếp nối, mở rộng, điều chỉnh quy hoạch tạo thuận lợi cho việc phát triển các vùng vành đai. Hạ tầng TP HCM cũng có xu hướng chạy trước Hà Nội. Sài Gòn là trung tâm thương mại dịch vụ giải trí nên sự năng động đã ảnh hưởng vào giá nhà đất. Dù là vùng ven hay trung tâm, giá bất động sản tại đô thị 10 triệu dân này đều rẻ hơn Hà Nội. Giá cả tác động tích cực đến thanh khoản, giúp mua bán dễ dàng hơn, cộng thêm dịch vụ tốt đã tạo nên sự sôi động ấn tượng của thị trường này.

Thực trạng bất động sản Sài Gòn hiện nay

Năm 2016 nhìn chung là một năm tích cực đối với các dự án bất động sản. Với nhiều lượng căn hộ, đất nền, nhà phố hay biệt thự nghỉ dưỡng đều có những giao dịch ấn tượng. Đây là dấu hiệu tích cực đối với thị trường khiến các nhà đầu tư trở nên hào hứng hơn trong năm 2017 này.

Thị trường nhà đất khu Đông vẫn giữ được độ nóng

Năm qua là một bùng nổ hết sức mạnh mẽ của thị trường khu Đông với hàng loạt những dự án ra đời như Sky 9, Flora Fuji, Merita Khang Điền, Empire City… từ phân khúc giá rẻ tầm trung cho đến cao cấp đều được khách hàng đón nhận một cách nhiệt tình. Có mức tăng giá ấn tượng, nhất là đất nền khu vực quận 9 đang ngày càng cao, những vị trí đẹp hiện nay có mức giá cao gần như ngang bằng với nhiều quận trung tâm. Các nhân tố tác động như hạ tầng phát triển, khu công nghệ cao, trường đại học, trung tâm siêu thị làm cho giá đất tăng chóng mặt với tốc độ chưa từng có.

Dự án đất nền Samsung Residence gần ngay khu công nghệ cao hiện đã có mức giá lên tới 20 triệu/m2, khá cao so với năm ngoái những vẫn bán rất chạy. Chuỗi nhà phố, biệt thự Mega cũng có đợt tăng giá đồng loạt từ căn thấp nhất 3 tỷ lên 3 tỷ rưỡi và vẫn được khách hàng đón nhận. Đó chỉ là 2 trong số nhiều vị dụ cho thấy được sức hút của khu vực này.

Tuy nhiên, một số dự án có mức tăng giá quá nhanh làm cho thị trường có đôi chút chững lại vào cuối năm. Cùng với đó qua năm sẽ có một nhân tố mới thúc đẩy thị trường hơn đó chính là dự án Vincity ở Quận 9 được Vingroup triển khai với hơn 100 ngàn căn hộ. Chắc chắn đây sẽ là đòn bẩy quan trọng thúc đẩy giá trị bất động sản khu vực này. Với nhiều dân cư càng đổ về khu vực này để định cư kéo theo hàng loạt tiện ích phát triển theo, nỗi bật nhất trong đó là siêu thị Aeon Mall đến từ Nhật Bản với quy mô hàng chục hecta. Dự báo trong năm này, khu Đông vẫn có những bước phát triển mạnh mẽ , mặc dù có kém hơn đôi chút so với năm qua những vẫn là một nơi rất tiềm năng và an toàn, đáng đề đầu tư.

Năm 2017 sẽ là năm của khu Tây

Hạ tầng đã phát triển, dân cư đông đúc, nhiều tiện ích đã phát triển sẵn là những điều kiện tuyệt với để thị trường nhà đất khu Tây bùng nổ trong thời gian tới. Hàng loạt những tên tuổi lớn trong giới bất động sản như Khang Điền, Novaland đã để mắt đến khu vực này, đổ rất nhiều tiền của vào đây, trong đó trong điểm là khu vực các quận Bình Tân, Bình Chánh và quận 8. Trong năm 2016 đã nhen nhóm những dấu hiệu tăng tốc, nhiều dự án căn hộ, đất nền hay nhà phố ra đời đã nhận được những phản hồi rất tốt từ thị trường.

Nơi này được nhiều chuyên gia dự báo sẽ có làn sóng tăng giá mạnh trong thời gian sắp tới khi mà các yếu tố cần thiết cho thị trường đều đã hình thành. Ngay từ bây giờ mức giá nhà đất của nhiều dự án đã có những đấu hiệu tăng mạnh, trong đó phải kể đến căn hộ Vision Bình Tân với nhiều tiện ích nổi trội cùng thiết kế cao cấp đang được nhiều khách hàng từ mua ở đến đầu tư ưa chuộng

Nhiều nhà đầu tư bất động sản có những cái nhìn đầy hy vọng ở khu vực này đã rót tiền ngay từ bây giờ và chờ để kiếm lời trong thời gian tới. Những dự án nhà đất khủng nâng tầm khu vực sắp sửa xuất hiện tại đây sẽ khiến giá trị khu vực này được đẩy lên một tầng cao mới, khi đó chính là lúc thị trường sôi động nhất sẽ tạo ra lợi nhuận cho những nhà đầu tư có tầm nhìn ngay từ bây giờ.

Có Nên đầu tư Bất Động Sản vùng ven

Dân thành phố đổ tiền vào đầu tư đất vùng ven Sài Gòn.

Trong những tháng cuối năm 2016 , nhiều dự án bất động sản ở các quận nằm tại các cửa ngõ của TP.HCM đang được các nhà đầu tư đánh giá cao, khi mà hệ thống hạ tầng đang dần hoàn thiện, giao dịch đất nền ven đô Sài Gòn tăng nhanh, đặc biệt đất nền Thủ Đức và Q9 có lượng khách giao dịch sôi động nhất.

Bên cạnh đó, thị trường còn ghi nhận độ "nóng" của các dự án nhà đất tại các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương đang làm nhiệm vụ kết nối TP.HCM với các tỉnh miền Tây và Đông Nam Bộ.

Việc đất nền vùng ven có sức hút bởi vì giá cả ở đây tốt, cơ sở hạ tầng hoàn thiện, tiện ích liền kề các khu dân cư cao cấp nên thừa hưởng tiện ích chỉ trong giới thượng lưu. Khi một số kênh đầu tư khác không còn tính hấp dẫn vì độ rủi ro cao, hay hiện tại LS ngân hàng không còn là miếng bánh thơm thì nhà đầu tư (đặc biệt những NĐT nhỏ lẻ) lựa chọn bất động sản (BĐS) làm kênh đầu tư cho mình. Vì độ rủi ro thấp, được quản lí tài sản và tính thanh khoản cao. Nếu chọn đúng chủ đầu tư để “gửi vàng” thì khả năng sinh lời cực hấp dẫn. Suốt thời gian qua, những lô đât có giá trị 250 triệu- 700 triệu đang được giao dịch nhiều nhất.

Ở vào thời điểm này, quận Bình Tân đang nổi lên là điểm nóng về tốc độ phát triển hạ tầng tại khu vực phía Tây Sài Gòn, và được xác định là tâm điểm trong chiến lược phát triển thành phố vệ tinh phía Tây. Quận Bình Tân cũng là địa bàn thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài với những khu đô thị phát triển rất nhanh như khu đô thị Tên Lửa, Bệnh viện quốc tế Thành Đô, cao tốc Sài Gòn Trung Lương và mới đây nhất là dự án trung tâm mua sắm Aeon (tọa lạc ngay tại đo thị Khu Tên Lửa) mới được cấp phép đầu tư.

Điểm chung dễ nhận thấy của thị trường bất động sản vùng ven Sài Gòn tập trung vào phân khúc căn hộ có mức giá tầm trung. Đây cũng là phân khúc "hot" trên thị trường TP.HCM trong thời gian qua. Có thể dễ dàng điểm mặt các dự án đang được nhiều khách hàng quan tâm ở quận Tân Bình như dự án Green Park (Công ty CP Nhà Hòa Bình) nằm trong tổng thể khu đô thị mới Vĩnh Lộc Quận Bình Tân. Với việc tuyến metro được khởi công trong tương lai thời gian di chuyển từ đây về trung tâm Sài Gòn chỉ khoảng 20 phút. Đây là dự án thu hút được các khách hàng trẻ tuổi từ địa phương khác đến lập nghiệp tại Sài Gòn bởi giá cả hợp lý chưa đến 700 triệu đồng/căn. Chủ đầu tư dự án cam kết sẽ bàn giao căn hộ vào tháng 3/2015.

Không chỉ các dự án căn hộ đua nhau tung hàng, nhiều dự án đất nền trong khu vực này cũng được khách hàng quan tâm như dự án Khu nhà ở Tên Lửa Residence. Dự án bao gồm 230 nền với diện tích từ 80 đến 100 m2/nền, có giá bán từ 12,6 triệu/m2, khách hàng được thanh toán kéo dài đến 2 năm không lãi suất. Hoặc Dự án nhà phố Lê Thành An Lạc của Công ty TNHH thương mại xây dựng Lê Thành chào bán 114 nền nhà phố với giá bán 14 triệu đồng/m2.

Từ đầu năm đến nay, các dự án bất động sản ở quận 9 cũng đang được khách hàng quan tâm nhờ việc nằm liền kề quận 2 và trong tương lai đây sẽ là trung tâm mới của TP.HCM. Tuy nhiên, thị trường ở đây nổi lên với các dự án đất nền. Ví dụ như dự án đất nền Hoàng Anh Minh Tuấn (HAMT) đường Đỗ Xuân Hợp, phường Phước Long B, quận 9, giáp ranh quận 2. Dự án có tổng diện tích 81.988 m2 gồm 201 nền nhà phố và 72 nền biệt thự. Ngay trong đợt mở bán đầu tiên hồi tháng 8/2014, chủ đầu tư là Công ty CP An Phú đã bán hơn 200 nền, đợt 2 sẽ mở bán số nền còn lại với giá chỉ từ 11 triệu đồng/m2.

Không chỉ thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang thu hút khách hàng, các dự án bất động sản ở các tỉnh ven Thành phố cũng sôi động không kém.

Tại tỉnh Bình Dương, Công ty cổ phần Tổ chức nhà quốc gia (N.H.O) đã khởi công xây dựng Dự án First Home Premium tại Thị xã Thuận An. Với tổng mức đầu tư 582 tỷ đồng, dự án có tổng diện tích 9.740 m2, gồm 2 tòa tháp với 952 căn hộ. Các căn hộ tại Dự án có diện tích từ 49 đến 73 m2, có mức giá bán khoảng 13 triệu đồng/m2.

Và tiếp đến trong tháng 9 này, dự đoán bất động sản Bình Dương sẽ trở thành tâm điểm của thị trường phía Nam với hàng loạt dự án mở bán như dự án IJC@VSIP của Công ty Tấc Đất Tấc Vàng chào bán với giá từ 2.9 triệu đồng/m2 và dự án The Mail City của Công ty Kim Oanh.

Còn tại Đồng Nai, mới đây, Tập đoàn Amata (Thái Lan) đã đạt được thỏa thuận với UBND tỉnh về việc đầu tư Dự án Khu công nghệ cao và Khu đô thị dịch vụ tại huyện Long Thành, với tổng mức đầu tư lên tới 530 triệu USD. Trong đó, Khu đô thị dịch vụ tại Long Thành có tổng diện tích là 753 ha, gồm 122 ha đất dành riêng cho phát triển đô thị, dịch vụ. Khu đô thị dịch vụ này sẽ có chuỗi các dự án, như khách sạn 3 5 sao; trung tâm hội nghị triển lãm; khu mua sắm, phức hợp; khu dân cư...

Nhà đất cho thuê

Ưu và nhược điểm khi đầu tư Nhà đất cho thuê

Ưu điểm

• Nhà đất cho thuê vẫn thuộc sở hữu của nhà đầu tư, do vậy bạn có thể sử dụng lại bất động sản một thời gian cho thuê.
• Nếu nắm bắt được xu hướng biến động của thị trường, nhà đầu tư có thể cho thuê nhà đất tạm thời, sau một thời gian chờ giá lên cao mới bán sẽ thu được mức lợi cao hơn.
• Việc cho thuê nhà đất sẽ tạo một nguồn thu nhập ổn định, bạn có thể tích góp số tiền này để đầu tư hoặc sử dụng trang trải các chi phí sinh hoạt hàng tháng.

Nhược điểm

• Nếu người thuê sử dụng bất động sản không tốt sẽ làm cho nhà đất bị xuống cấp, ảnh hưởng tới vẻ mỹ quan và nhất là đối với nhà hay căn hộ thì chủ nhà phải tốn thêm khoản tiền để sửa chữa, tân trang lại sau khoảng thời gian cho thuê.
• Đối với cho thuê nhà hay căn hộ, nếu số tiền cho thuê lớn hơn 9 triệu một tháng đã trừ đi phần người phụ thuộc (nếu có) thì bạn phải đóng thêm mức phí thuế thu nhập cá nhân.
• Có thể gặp một vài rắc rối liên quan vấn đề pháp lý của nhà đất phát sinh như sau: người thuê không thanh toán tiền hàng tháng, người thuê sử dụng sai mục đích ban đầu, hoặc đối tượng thuê gây mất an ninh, trật tự, vi phạm pháp luật làm ảnh hưởng đến chủ nhà…

Dự đoán giá Nhà đất thuê

• Thị trường nhà đất TP. HCM đang có nhiều diễn biến trái chiều so với nhà đất Hà Nội trong phân khúc bất động sản cho thuê, từ văn phòng đến nhà ở riêng lẻ. Nếu như Hà Nội, nhà cho thuê riêng lẻ vẫn khá trầm, thì tại TP. HCM, nhà cho thuê đang trở thành kênh đầu tư hấp dẫn cho nhiều người.
• Tại Hà Nội, cho thuê nhà ở ít khi nằm trong phương án đầu tư của nhà đầu tư, bởi giá mua cao, nhưng giá cho thuê thấp. Một căn hộ mua với giá 2 tỷ đồng, nhưng giá cho thuê chỉ tầm 3,5 - 4,5 triệu đồng/tháng. Nghịch lý ở chỗ, nguồn cung căn hộ và nhà cho thuê để ở trên thị trường luôn khan hiếm, nhưng giá cho thuê chung cư giá rẻ lại rất khó tăng. Trong khi đó, người có nhu cầu muốn tìm thuê nhà cũng rất khó, bởi người mua nhà ở Hà Nội xem nhà như “của để dành” nhiều hơn là để sinh lợi. Nếu đầu tư, nhà đầu tư cũng chờ lên giá để bán, chứ ít khi cho thuê, trừ khi bị kẹt hàng, buộc phải cho thuê để giảm bớt lãng phí.
• Thị trường nhà đất TP. HCM thì khác, mua căn hộ cho thuê là một lựa chọn để kiếm tiền. “Căn hộ chung cư cho thuê đã tăng giá từ 500.000 đồng đến 2 triệu đồng/căn/tháng tùy vị trí từ đầu năm tới nay, nhưng không có để cho thuê, khách thuê hỏi liên tục. Cứ nhiều khách thuê là chủ nhà tăng giá”, căn hộ 64 m2 trước đây được thuê với giá từ 6 - 7 triệu đồng/tháng, nay đã tăng lên 6,5 - 7,5 triệu đồng/tháng, trong khi giá bán tăng từ 50 - 80 triệu đồng/căn.

Nhà đất bán

Ưu và nhược điểm khi đầu tư Nhà đất bán

Ưu điểm

• Có được khoản thu lớn từ việc bán nhà đất sau khi trừ đi các chi phí liên quan, có thể sử dụng số tiền đó để tái đầu tư kinh doanh hoặc xây nhà mới để bán tiếp để tối đa lợi nhuận
• Kết thúc tất cả vấn đề pháp lý liên quan với nhà đất đã bán, bạn sẽ không phải chịu trách nhiệm với tất cả các rắc rối phát sinh về sau của người chủ mới.

Nhược điểm

• Việc bán nhà đất sẽ mất khá nhiều thời gian kể từ khi rao bán, đặc biệt đối với nhà đất có giá trị lớn thì thời gian chờ đợi sẽ càng lâu.
• Chủ nhà sẽ mất nhiều khoản phí như phí trung gian, phí chuyển nhượng…
• Khi đã bán thì rất khó để mua lại, hoặc phải tốn nhiều chi phí hơn để mua lại nhà đất cũ. Ngoài ra, ngôi nhà cũ có thể đã bị thay đổi hiện trạng so với ban đầu.
• Rủi ro trong việc đầu cơ cũng rất lớn, bạn có thể không bán được nhà đất của mình khi thị trường bất động sản bị đóng băng trong khi một số nhà đầu tư vẫn còn áp lực trả nợ cho ngân hàng hoặc giá thị trường đang xuống thấp.

Dự đoán giá Nhà đất bán

Bất động sản liền thổ gồm nhà phố xây sẵn, đất nền ở phía Bắc và phía Đông TP HCM bao gồm quận 12, Gò Vấp, quận 2, 9, Thủ Đức vẫn đang được giao dịch sôi động và tăng giá nhờ ăn theo hạ tầng.

Thị trường nhà phố loại 50m2 đang rất hút khách, giá bán 1,4 -1,6 tỷ đồng một căn, tăng gần 400 triệu đồng so cùng kỳ năm trước. Mức giá cao nhất của khu vực này là trên 2 tỷ đồng, khoảng 2,2 tỷ cho căn có kết cấu một trệt 2 lầu. Các nhà có giá 1,2 tỷ đồng đã khan hiếm sản phẩm trên thị trường từ cách đây 3 tháng.

Tại khu vực ngã tư Ga thuộc các phường Thạch Lộc, Thạnh Xuân, và khu vực chợ Hiệp Thành cũng khá sôi động với phân khúc nhà có diện tích 4x13 m2, một trệt 2 lầu với giá giao dịch trung bình tầm 2 tỷ đồng. Nhà phố xây sẵn được chuộng vì không cần phải chờ đợi như mua đất phân lô (chờ 6-12 tháng mới được bàn giao nền).

Tại khu Đông Sài Gòn, các quận 2, 9, Thủ Đức, đất nền diện tích 50m2 cũng thu hút các nhà đầu tư cá nhân. Tại phường Phú Hữu, đường Bưng Ông Thoàn, quận 9 với giá bán trung bình 16-17 triệu đồng một m2, vị trí đẹp hơn 20 triệu đồng mỗi m2, tăng trung bình trên 30% so với đầu năm 2015.

Tại Thủ Đức, đất đã phân lô diện tích tối thiểu 50m2 rao bán dọc tuyến đường Phạm Văn Đồng, Hiệp Bình Phước, Hiệp Bình Chánh và một số khu vực tuyến đường vành đai trên địa bàn phường Trường Thọ. Giá đất khu vực này dao động 31-38 triệu đồng một m2 trong khi hơn 12-18 tháng trước, khu vực này giao dịch ở ngưỡng 20-25 triệu đồng mỗi m2.

Nên Đầu tư bất động sản bán hay bất động sản cho thuê

• Việc bán hay cho thuê lại bất động sản tùy thuộc vào rất nhiều yếu tố đặc biết là hoàn cảnh hiện tại của bạn. Nếu bạn đã quyết lập nghiệp ở 1 nơi khác và không thể ở nhà cũ nữa thì phương án bán nhà là hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, nếu bạn chưa cần phải vội thì cứ cho thuê để tính toán những phương án khác cho tương lai.
• Nếu bạn định bán nhà đất mà ngay lúc thị trường gặp khó khăn, giá bán không cao hay chưa tìm được người mua ưng ý thì có thể cho thuê tạm thời khoảng 6 tháng đến 1 năm. Trong khoảng thời gian đó bạn vừa có nguồn thu nhập ổn định vừa chờ thời để bán giá tốt hơn.
• Bạn cũng nên tìm hiểu dần về thị trường mua bán và cho thuê ngay từ bây giờ để nghiên cứu thật kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đúng đắn. Đôi khi bán cũng là phương án tốt nhưng đôi khi thì ngược lại cho thuê mới là cách đầu tư thông minh.

Tìm kiếm nhà đất giá rẻ trên MuaBanNhaDat.vn

Tìm kiếm nhà đất trên kênh MuaBanNhaDat.vn, công thông tin bất động sản hàng đầu Việt Nam. Hỗ trợ công cụ tìm kiếm thông mình giúp người dùng dễ dàng tiếp cận được sản phẩm đang có nhu cầu, đồng thời tham khảo thêm các dự án liên quan đến sản phẩm đang quan tâm.